常规物业管理模式与方式的变化

模式的转变

    在目前通行的综合管理式、分包式、合作式、共管式的基础上，物业管理将出现新的管理与服务模式。

    (1)物业管理职业经理人模式  职业经理人通过一定的程序，取得国家和行业认可的资质，然后就可以独立地进入物业管理市场接受业主的委托经营物业管理业务；他(她)也可以接受物业管理企业的委托从事相应的管理工作。一个取得资质的物业管理职业经理人，能够承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，并通过对各种资源的有效组织和配置，为业主提供专业的物业管理及经营服务，并实现委托人的管理和盈利目标。

 (2)业主自营式  当社会上专业服务公司大量出现并有成熟的市场的时候，业主就可以直接聘请专业公司分别承担相应的物业管理单项业务工作，业主也可以利用自己的力量处理部分业务，从而最大程度地节约物业服务费用。

上述两种模式绕开了物业管理企业这个环节，虽然不是本章论述的重点，但必须给予足够的重视，未雨绸缪方能有备无患。

方式的转变

    (1)网络的发展将带来物业管理的革命  网络使物业管理经营活动有了便捷的工具，物业管理者与业主可以在网上互通信息，完成管理咨询、交缴费用、委托服务、中介代理等服务项目。这种管理方式以及对网络工具的使用，可以有效地削减管理成本以及物业管理企业与业主之间进行沟通的费用。此外，网络的发展也是曰新月异，2004年年底，“下一代互联网”在中国投入使用，它的速度是原来互联网的1 000倍。下一代互联网的发展势必影响到物业管理这个与人们生活息息相关的行业，物业管理工作者要充分关注并积极研究下一代

互联网对物业管理的影响和应用。

    (2)物业管理常规经营利润空间逐渐狭窄迫使经营方式转变  物业管理常规盈利模式有很大的局限性：经营思路狭窄，获利途径少，利润空间小；物业管理企业的收费不能弥补开支，亏损增多。于是，有些企业就把获取利润的注意力转向擅自提高收费标准或者降低服务标准，以减少管理开支，从而出现与业主纠纷多、投诉率高等问题，不利于物业管理行业的发展。

    对于业主来讲，物业服务费是一项需要永久性投入、消费额较高的费用，对于全社会的普遍性利益影响比较大，鉴于我国目前的经济发展程度和业主的收入水平，国家对于这项费用的收取一般给予定价或指导价，限制了利润率(如规定一般住宅小区物业管理的最高利润率在1 0％左右)，因此，物业管理企业不可能从基本服务中获取高额的利润；即便规模经营能够获利，但规模达到一定的程度便到了极限，再扩大规模就是在扩大风险。

    所以，物业管理企业在做好常规服务的同时，应更多地拓展经营思路和经营的渠道，以全权委托物业管理为基础，开拓其他方面的获利途径。