2007年房地产建筑市场经济与法律风险纵论

2007年后期国内宏观经济走势对房地产市场的影响

 

在2007年三季度，为了遏制流动性泛滥，消除楼市与股市资产泡沫，央行将进一步加强货币政策调整，继续收紧银根。伴随着银根紧缩，伴随着减排节能产业政策刚性的实施，三季度国内投资将出现减弱趋势。

 

面临越来越多的国际贸易摩擦，人民币汇价走高不可避免，按照当前人民币升值趋势，估计在“十一”前后，人民币汇率将升值达9%—10%，外需将随着人民币真实汇率内外结构的调整适度减弱，三季度，随着国内投资与外需逐步双降，国内经济增长将出现一个平滑期。

 

2007年后期，国内2003年以来投资所形成的积聚产能开始释放，在内需不足的经济环境下，随着国内关税政策调整与国际贸易壁垒的增加，四季度国内经济稳定运行基础面临严峻考验，经济持续增长缺乏基础支撑：2007年5月10日，财政部对磷酸二铵和磷矿石加征出口关税，5月23日又对142项商品调高或开证出口关税， 6月1日，具有贸易壁垒性质的欧盟R法规生效。尽管国内财政部关税政策的调整目的在于减少贸易顺差，缓解我国流动性过剩、减轻货币政策压力、降低人民币升值预期，但同时也不可避免地带来负效应，加剧国内产能过剩态势，而欧盟R法规生效则影响并增加了国内家电纺织、服装、鞋业、玩具、轻工、电子、汽车、制药等行业的出口成本。在产能释放、人民币升值、关税调整，贸易壁垒，宏观政策调控等一系列因素的影响下，2007年四季度，国内经济有可能呈现负增长态势。

 

以上是国内经济正常运行的基本趋势，但不能排除其他因素的影响而偏离以上趋势。偏离影响因素主要有：

 

一、证券市场的异常波动。自2005年股权分置改革以来，国内股市逐步走出低谷，并在2007年5月走向繁荣过度，虚拟资产价格泡沫已形成，在未来，如果受后续宏观调控政策或者受国际游资套利行为引起的恐慌性杀跌，国内股市流动性将消失。股市市值剧跌将可能引发国内金融震荡，国内经济有可能提前转入衰退。

 

二、自然灾害引发恶性通胀：2007年后期，国内自然灾害将较往年严重，如果因自然灾害引致恶性通货膨胀，物价的过度变动将可能会导致国内经济出现硬着陆。

 

如果以上两种影响因素通过国家经济政策能够得到避免或者减缓，2008年，受投资和外需双降因素影响，经济增长相对停滞，通胀压力在经济惯性下将继续保持，国内经济将会逐步转入“滞胀”时期。

 

经济滞胀，既影响到充分就业，也影响到居民收入增加，通胀压力将在某种程度会改变人们支出的结构与支出的预期，人们对资产性支出的比例相对会缩小，这在一定程度上将会影响到购房需求。对于房地产企业和建筑企业及其他企业而言都会延长资金回笼期限并加大资金运行成本，降低企业收益，情况严重时可能会因资金链问题导致相关企业之间产生合作摩擦，进而酿成纠纷。

 

房地产企业面临的法律风险

 

为了降低流动性泛滥和减轻通胀压力，2007年后期，央行将继续混合或交替使用货币政策价格工具与数量工具，并辅以相应的行政管制手段，这对于从事房地产建筑以及与房地产建筑行业有关的企业而言，融资生态环境的恶化，容易造成资金运作的法律问题。

 

银根的抽紧使得部分在建项目融资困难，项目正常开发受到干扰，开发商在履约过程中的善意违约容易转化为实际违约行为，开发企业与施工企业之间容易构成对峙，一方面，工程停工或者延迟复工意味着开发企业将要承担更多的窝工、停工经济损失，另一方面，施工进度受到影响，对于预售中的期房或者即将进入预售的期房而言，停工或者迟延复工都会造成销售形象的损害，导致销售不畅，或者失去较好的销售时机，增大营销成本，同时，对于已销售的期房，停工或者迟延复工都会造成交付违约，增大开发企业的信用成本。在2007年初春，资金紧张的部分开发商不同程度地都遭遇到了承包商延期开工的待遇。

 

对于高端楼盘或者开工面积较大或者大盘项目整体开发的企业而言，融资及信贷展期的安排是一个方面，销售资金的回笼也是一个重要方面。销售缓慢或者滞销将可能导致开发企业面临贷款到期偿还问题。如果获得展期，资金压力将相对宽松，增加了解决安排后续违约危机的时间头寸，有助于以谈判方式化解工程款等欠款支付危机与房屋交付危机；而无法获得展期的企业，则在面临更高的资金成本的同时，可能会面临诸多的法律问题：1、抵押权人债权实现；2、承包商优先权诉讼；3、材料设备供应商欠款追索；4、竣工工程交付拒绝；5、购房人索赔等等。

 

如果以上问题得不到妥善的合同安排，直接面对的最终结局将是法律诉讼。在过去的一年里，除了发生遭遇停工索赔的事件外，已经发生的工程交付与结算诉讼，都在竣工验收后的三个月之内就发生了，这说明承包商比开发商更精明于计算资金成本。在所有已发生的案件中，由于开发商缺乏能够贯通房地产建筑综合知识能力专业律师的指导，签约合同存在这样或那样的缺陷，履约过程中又未能够及时利用有利时机，在跟踪服务专业律师的指导下主动修正或补充完善合同，增强合同对风险损失的约束，最终都在诉讼中付出了沉重的经济代价。

 

建筑企业面临的法律风险

 

建筑商和开发商就像一对兄弟，但开发商更像是老大：在房地产与建筑市场中，开发商对建筑商的选择享有决定权，没有承诺和垫资保障，任何一个建筑商的事业都难以成长；作为回报，建筑商在开发商的利润中分取到了合同约定的利润，当然，开发商的慷慨总是与市场的一帆风顺相关联。

 

尽管房地产市场在国内是一个不完全的竞争市场，但市场的竞争仍然是存在的。竞争和资金的压力对于开发商来讲任何时候都可能是致命的，尤其在市场较为疲软时期。建筑商作为产品的生产者，生产产品的过程就是向开发商不断索取原料资金和报酬的过程，在市场坚挺时期，建筑商对开发商的支持坚定不移的，垫资承诺就是对开发商最大的支持。但是这一切都是建立在开发商信用基础上的，一旦开发商资金紧缺，建筑商的态度将可能转变，虽然背叛不常发生，但在法庭上“兄弟”反目司空见惯。理由很简单，开发商资金断链对于建筑商而言则是利润侵蚀，停工、窝工都会侵蚀应得的合同利润，亏损虽然不是一种常态，但情形严重时垫资的成本可能都难以收回。

 

对于建筑商，在市场渐次变化的2007年与2008年，承接项目或者签约前应当充分考虑自身垫资的能力和开发商在遭遇市场与政策风险的支付能力，即便是信誉卓著的开发商。在房地产建筑市场中，开发商始终扮演着支付机器的角色，其信誉完全取决于当期项目的资金组织能力和给付能力，无论其过去积累有多大，开发作品设计的投资都会超过其自有资金数倍。因此，在承接项目前，从开发商作品市场定位到开发商融资环境，从市场风险到政策风险，从支付信誉到支付能力都应当列入预算经济分析的范畴内，这些有益的经济分析是建筑商原始对抗风险的关键。

 

在产品生产过程中，建筑商必须特别关注开发商的善意违约，在不间断施工的情况下，工程款的迟延支付是以建筑商对建筑材料的赊账为基础的，过度的负债有可能造成利润率的下降，因为相对于开发商而言，建筑商有可能在开发商财产被法院分配前先于开发商而成为建材材料供应商的被告，而开发商剩余财产的法律分配则是一个具有一定历史时期的过程，诉讼短则两三年，长则数年及至无期限，并且，债权不一定能够实现。

 

对于开发商的阶段性善意违约，建筑商应当给予适度的容忍，但恶意违约除外。对待经常性的善意违约，建筑商应当与律师协商，定制一个驱动开发商及早付款的谈判方案，按阶段区分实施，尤其在市场状态低迷时。这样做可以在开发商遭遇其他享有优先权的重大债权人诉讼时把经济损失降到最低。

 

材料设备供应商面临的法律风险

 

材料设备供应商作为房地产建筑市场中的一个链条虽然并不起眼，但也是开发商利润的分享者之一，其产品变现的途径足够说明这一点。

 

在这个领域，材料设备供应商比建筑商面临着更加激烈的竞争，同业的倾扎使得其让渡出更多的资金占用时间给开发商或者建筑商。作为买卖合同的一方，合作是必须的，让渡也是竞争的必然。

 

 

与建筑商处境不同的是，应收款虽然迟滞但相对成本损耗较低，债权的实现相对的简单。不过，建筑商遇到的有些问题同样也会出现在材料设备供应商身上。对于材料设备供应商而言，如果债务人是开发商，签约前遵循的规则可以参考建筑商签约前的预算经济分析规则。履约后遇到无理付款项的情形，尤其恶意违约，应及早起诉，别无他法。如果债务人是建筑商，则可以适度以谈判的方式解决，轻易起诉建筑商就会丧失后续合作的机会。建筑商拖欠款项和开发商拖欠款项的风险相比较而言是较小的，开发商的债权人组合成份较为复杂，大部分享有不同层次的优先权，风险难以估价。

 

购房人面临的法律风险

 

住上好的物业与投资增值的物业对于每一个购房作者而言都将是一件愉悦的事。然而高企的房价总是与资产价格泡沫相关联：对于自住的购房者而言，过高的房价意味着收买了估值溢价的物品，额外支付了手中有限的剩余货币，透支了家政预算支出，对于净收入较低的群体而言，则会加大家政的赤字；对于以增值为目的投资者而言，高房价意味着资产增值的利差空间缩小，同时有可能在将来为溢价的缩水承担更多的风险损失。从长期来看，当然谁也不能排除房价在未来更加飞腾，市值增加算是对承担风险的奖励，幸运只有在房价的持续上涨中才成为幸运，没有必要等待房价的跌落再作订购的计划：房地产产品永远不可能在流水线上重复生产，稀缺构成的价值永远增殖，除非有一天人类像鸟一样在树枝头栖身而不需要物业时才有可能出现例外。

 

能够将以货币兑换的物业正常接收是一个很重要的事件，哪怕多支付出一些等待的时间和银行的利息，对于购房人，只要开发商资金没有出现断链，这种支出是必要的。需要注意的是大牌房地产企业违约的概率并不比无名的开发商更低，这一点可以在建筑商法律风险的分析中找到分析依据，这里就不必赘述了。当然，考量到大牌开发商产品性能的卓越，计算并分析出违约的可能性与概率后，优先购买其产品是不错的选择。

 

产权证作为不动产确权的唯一凭证，是任何一个购房者最为关切的。即便住进了新房，如果没有产权登记，所有权将悬浮在债权阶段，不能自动生成。假如未来出现了一个获得权利的第三人或者相关债权人有合法的依据变卖该物业，入住并不构成抗辩的理由。所以验房收房以后，按照买卖契约约定办理产权证将是一件天大的事，迟延办理可能会酿成意外后果。 

 

就当前房地产市场的规范程度而言，违法建筑以及相关手续及证照不全构成产权证无法办理的现象已经非常稀有，有的只是遗留问题。当前产权证无法办理的原因更多的是开发商资金匮乏或者占用契税税金或者拒付契税税金造成的：对于现房销售呆滞的企业而言，没有足够的资金缴付契税会造成产权证在合同规定的时间内无法办理；对于分期开发的项目而言，由于所有资金投入了后期项目，为了展延或增加后续项目资金头寸，开发商会暂时拒交或占用契税税金，在这种情况下，产权证的办理时间可能会相对延长，当然，如果后续项目资金断链，或者卷入全面的欠款诉讼，产权证的办理也许会成为永久的悬念。此外，还有一种情况，开发商将已出售房地产的资金和盈利投资于其它非房地产项目，亏损后无法收回，这算是一种鲜有的例外。

 

金融机构面临的法律风险

 

随着金融体制市场化改革，金融机构的风险经营能力明显增强，风险控制能力在不断优化，各大金融机构大都建立了与自身经营体制相适应的信贷风险评估系统与风险控制系统。

 

近年来，从某种程度上讲，金融机构与开发商的合作达到了炉火纯青的地步，双方的默契是最大的共赢：合作使得金融机构的负债获得了最大收益，合作也使得开发商在巨量负债的风险中获得了其他行业难以兑现的财富。值得关注的是，市场的一帆风顺使得已银行业的信贷风险评估系统与风险控制系统变得形同虚设，虽然也有个别贷款跌入不良贷款池中，但总体的收益可以使个别损失忽略不计。

 

然而，也就是个别贷款损失，暴露出了银行信贷风险系统的漏洞：就放贷而言，贷款人对借款人的信贷审查流于形式；对于借款人的信贷资金运用，贷款人也很难做到适时、适事监控，信任代偿了一切，开发企业的会计报表也成了尽职分析的负担，即便这些带表格的稿纸内容并未失真。信贷员的责任只有在贷款无法收回时才被明确。

 

 

也有个别贷款损失并不是以上原因造成的，而是来源于借款人与贷款人之间信息的不完全对称。事实上，任何借款人都会有保留地虚构自身的信用，这些虚构信用往往在申请贷款的材料中被放大，抵押品的远期贴现价值有时也被溢价高估。在贷款发放后，资金经过流动逐步在信贷员的视界消失，而回流资金则在开发商的隐蔽操作下变得非常缺乏透明，这是由房地产回笼资金销售现金流成份较大特性决定的。贷款期限届满或展期届满不能归时，风险损失则构成了信贷员和相关责任人的最终担心。构成这一风险漏洞的原因在于：银行高管以及信贷业务人员所熟悉的是银行的业务，并不熟悉相对人开发商的资金运作程式，业务之间的区隔使得银行工作人员被动地接收着债务人发送的不透明信息，无法甄别其真假，有时，开发商赚走了巨额现金流，却将滞销的房产甩给银行。在信息失真的情况下，错误的判断和主观的信任构成了信贷的风险。

 

房地产开发项目贷款虽然有土地使用权或者在建项目作为抵押，但房地产开发项目抵押标的物特具的流动性往往降低了其抵押权实现的价值，容易构成损失，购房人与抵押权人之间的权利次序，承包人优先权与抵押权人之间的权利次序以及其他权利冲突往往造成信贷的漏损。

 

2007年以后，房地产市场的风险正在加大，对于金融机构而言，无论开发商的信用风险来于市场，来源于政策，还是来源于开发商经营管理自身，都应当引起金融机构的高度重视，强化管理，增强信息来源，熟悉开发商资金运作魔法，加强风险动态监控是减轻不良贷款的廉价途径。否则，就会酿成金融资产的呆坏账，并走向漫长的诉讼道路。

 

 

商业地产面临的法律风险

 

 

伴随着城市化进程，房地产对城市商业的繁荣起到了催化作用，但也应当看到，与商业繁荣向共生的是，商业批发与零售业的竞争更加激烈，利润的厚薄完全取决于销售流量的大小 。

 

在城市土地资源匮乏的商业竞争时代，商业房地产的价值取决于其城市坐标位置。对于大部分开发商而言，商业地产的开发意味着攫取丰厚利润的机会。

 

不同的区位，商业地产的开发具有不同的价值取向，相应地形成了不同的商业开发模式，归总概括，商业地产的开发有四种开发模式；一、自营性商业地产开发。这种项目开发的主体一般由商业的投资者构成有相应的商业经营资历；二、零售型商业地产开发。此种模式的开发主体为开发商，开发的商业房产以单元铺面或者分割铺面房为主，主要用于零售或分割出租；三、出租型商业地产开发。开发商将商业房产开发完成后，通过招商引进投资商，进行租赁或合作经营；四、MALL式商业地产开发。这种模式的开发主体一般为商贸企业或者房地产投资商，开发项目规模较大，开发的商业地产既用于自营，也有零售，大部分则用于招商出租。

 

以上几种商业地产开发模式，各有特色：自营型商业地产开发，属于自建项目，投资者拥有丰富的商业经营资源，项目建成后以其商业经营收益归还建设融资，资金紧张时可部分出售，项目运作风险一般较小，但项目地理位置定位错误的除外。零售性商业地产开发，一般问题较多，铺面房的销售完全取决于周围商圈的成熟程度与繁华程度，临街铺面较易销售，非临街部分则需要较长销售周期，过长的销售周期往往造成廉价的以租代售或空置的局面，如果周围商业旺气不足或流动性较差，则容易导致散户投资者无法提升商业气氛，对于开发商而言，无法获得最大收益，物业既卖不上好价位，也租不出好收益。出租型商业地产一般具有较大规模的面积，对于开发商而言，招商是关键，工程竣工与招商完成应当同步，否则会造成资产的闲置，时间越长，招商越难，即便落位于热气腾腾商圈，也容易成为商圈中的冰点。MALL式商业地产开发规模庞大，非一般项目投资者能够启动运行得了，对于缺乏大型商业管理运作精英团队的投资者而言，开发这样的项目，庞大的融资风险超载姑且不论，仅就商业的整体启动而言，就是一个天大的困局。

 

在对部分大型商业地产的服务过程中，笔者就发现很多地产商对于商业地产的运作方法和模式非常陌生，总是陷入这样或者那样的困境中，情况轻微的造成房产闲置资源浪费，收益率极低，情况严重的则有可能构成不必要的法律麻烦，尤其是大型商业地产的租赁合作运作。在商业竞争加剧，商业利润菲薄的时代，投资商经营的失败构成了地产商的损失，租金收益抵不上资产的折旧。

 

在商业地产的运作过程中，无论产权式运作，还是租赁式运作，抑或是合作运作，其运作内涵十分冗杂，范围不仅涵盖财务、税收、金融、预算、改造、管理、营销、法律等等内容，并且需要将财务、税收、金融、预算、改造、管理、营销等风险内容加以集合分析，最终通过法律总成为合同，形成约束风险运作的框架。这是一项繁杂而审慎的工作，需要律师的业务贯穿于各环节，对于一般律师而言是无法胜任的，因为这项工作需要律师具有广博的综合业务知识、细致的经济分析技能以及资源整合的组织技能。

 

结束语

 

通过以上对房地产建筑市场经济与法律风险的分析，不难得出以下结论：在房地产经营过程中，如果将房地建筑市场的法律服务仅仅理解为依照法律条款草拟或审查一份格式的合同，那就会造成对风险的放纵，因为合同对风险的约束是建立在预期收益与经济风险分析基础上的。没有经济风险分析内涵形成的法律文件条款是空洞的，缺乏约束经济风险的合同不过是一张盖了章签了字的无用废纸，即便其条款合乎法律规定，其放纵的风险仍将与实际损失的扩大相一致，当经营风险与信用风险出现时。

 

                                                        作者系甘肃太平洋律师事务所律师