物业管理学科建设研究初探

物业管理行业是一个新兴行业，物业管理学科同时是一门新兴的综合学科，物业管理的实践和发展已经得到了社会的认可。建设和谐社会的要求，促使我们需要对物业管理理论进行更加深入、更加规范的研究，建立和完善物业管理学科体系，培养更多适应现代社会发展需要的新型物业管理人才，以适应物业管理理论研究和物业人才培养的要求，适应我国经济发展和我国物业管理行业发展的要求。

物业管理学科的概念

物业管理行业已经成为国民经济一个独立的行业，这已经成为事实。但是，对物业管理学科的概念和性质界定却依然模糊，这已经成为物业管理发展的障碍。要研究物业管理学科建设首先要界定物业管理学科的性质。

（一）物业管理学科的概念、产生及特点

一般认为，一个学科是按学术性质划分的门类，是指一定的科学领域或一门科学的分支。而学科体系指的是与一门学科的核心内容及与其高度相关的知识所构成的相对完整的知识结构。

管理学有自己的独立学科体系，是一门应用性学科、综合性学科。管理活动的复杂性、多样性决定了管理学内容的综合性。

物业管理是管理科学的一个分支，它作为一个独立学科已经越来越引起人们的重视。与物业管理行业的快速发展相适应，物业管理相关理论的系统化研究一直在不断地进行。物业管理的学科性质是什么？物业管理学科如何定位以及其学科体系的基本架构是什么?这些问题随着学者、企业家以及政府部门的不断探索研究渐渐明晰。

物业管理学科是一门系统地研究物业管理过程普遍规律、基本原理和一般方法的学科，是物业管理理论的综合，是从物业管理实践中提升出来的各种物业管理知识系统的总和。

中国物业管理的产生是社会经济发展的客观反映,是市场经济与行业实践发展的客观要求，是随着我国房屋管理体制的专业化和社区管理的社会化而逐步产生的。因此要研究物业管理学科就必须研究各种类型的物业在进入消费过程后的管理与服务活动的特点以及围绕物业所产生的各种经济和社会关系,这也是物业管理学科的特点。 这些特点主要表现在以下几个方面：

1．综合性：物业管理涉及管理学、建筑学、房地产经济学、社会学、心理学、公共关系学、法学、系统工程学、计算机应用科学等诸多学科，是一门综合性很强的学科。

2．服务性:服务是物业管理的灵魂，是物业经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的重要保障。这是由物业管理的性质决定的，物业管理是一种服务型管理。

3．技术性:物业管理包括房屋接管验收、维护与修缮；设备的管理和维修；物业的安全保卫；物业的招投标；环境的绿化美化；企业的财务管理、人力资源管理等许多内容，这说明了物业管理学科具有技术性的特点。

4．法规性:物业管理需要法规来调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务关系。因此只有建立具有中国特色的物业管理学科，加强物业管理理论对实践的指导，才能使我国物业管理走向法制化道路。

5．文化性:物业管理人员及其服务对象都是具有一定文化背景、文化心理的人，其管理与服务活动的过程和效果必然受到诸多文化因素的影响与制约。因此，物业管理又具有文化性。

6.经济性:物业管理行业作为企业的集合体，是经济组织，它在社会中所从事的是经济活动，以谋求利润为目的。物业管理的经济性是其区别于从事非经济活动的政府机关、政治组织、事业单位、群众组织和学术团体等非经济组织的本质特征。

7.社会性:物业管理企业是经济组织，同时又是社会组织。企业不仅有其经济上的追求，同时还肩负着对社会的责任。企业是社会产品与服务的直接提供者；是构建和谐社会的重要力量；是落实社会就业、再就业的重要载体。

 8.系统性：物业管理学科建设需要用系统的思想，统筹考虑物业管理的不同层次，不同角度分析物业管理的人才知识结构，分析物业管理行业的人才需求。物业管理学科是一个系统性的学科。

（二）物业管理学科体系研究的必要性

1. 物业管理行业已经成为一个国民经济独立的行业，行业的发展要求建立物业管理学科。

物业管理行业在中国大陆发展已经有20多年的历史，目前中国物业管理企业总数已经接近3万家，从业人员超过250万人，管理面积突破100亿平方米，其生产总值在国民经济总值中的比重越来越高 ，在国民经济中特别是第三产业的服务业中占有重要地位。物业管理行业的存在是建立物业管理学科的客观存在的前提，物业管理行业的发展要求建立物业管理学科。

2．物业管理实践的发展亟须明确物业管理学科体系。

目前，指导理论和实践研究的物业管理学科体系正在逐步地建立，物业管理这个概念的内涵和外延也开始慢慢清晰。但是，物业管理实践的快速发展和物业管理学科建设的相对滞后的矛盾已影响到了中国物业管理实践的发展。物业管理学是一门新兴的交叉学科，是由管理学、经济学、建筑学、心理学、社会学、环境学等相关学科相互交叉形成，物业管理学学科应该有自己的理论体系和研究内容。因此，研究建立物业管理学科体系，是物业管理发展的必然。

（三）物业管理学科的研究对象、性质

对于物业管理学科的研究对象和性质，我们可以从国家以及国际上对物业管理的理解上得出答案。《物业管理》条例中指出“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行 维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动”；国际建筑研究和建设文献委员会（CIB）对运营阶段的物业管理（FM），从经济学、社会学、环境学的角度以及运营管理的角度对物业管理的内容进行了系统的归纳；国际物业管理协会（IFMA）也作了类似的定义：物业管理的任务是协调工作场所与人和组织的工作。他集成了经营管理 、建筑科学、行为科学和工程科学的知识经验。

依据上述描述，我们可以看出，物业管理学科的研究对象主要是房屋建筑及其配套设施在进入消费（使用）领域后产生的经济、社会关系及其运动规律。

物业管理学科研究对象是十分广泛的，它不仅包括物业使用功能保证和物业预期寿命延长,而且包括物业产权关系、社区公共关系、社区的文化建设和环境建设等诸多社会经济文化活动及其相关关系与运动规律的研究。
 物业管理学科的性质，是由物业管理学科研究对象的特有属性所决定的。

首先物业管理学科需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行 维修、养护、管理；需要从程序、方法上研究物业管理企业内部活动过程的规律和物业管理方法。

另一方面，专业的物业管理是以企业的方式提供的。在管理方式上，物业管理企业须接受业主委员会的委托向业主提供公共产品（物业管理服务）；在管理的对象上，房屋的公共部分和公共设施具有公共的属性；在管理宗旨上，专业的物业管理除了维护公共设备的正常运转外还要维护公共区域的正常的生活秩序和环境整洁，促进社区的和谐和稳定。

（四）物业管理学科体系及其构成

物业管理的学科体系应该说是比较复杂的：从社会科学分析，他包含法律、社会科学等相关内容；从自然科学分析，它包含环境科学、城市规划等相关内容；从管理科学分析，他包含系统管理、人力资源管理、财务管理等相关内容；从工程技术科学分析，他包含建筑科学、信息系统、智能化等相关内容。

物业管理学科可以说是社会科学和自然科学之间的交叉学科，是管理科学和工程技术科学的结合，是管理科学体系中的一门相对独立的学科。

北京林业大学物业管理学科建设

当前，我国的物业管理员工结构复杂、员工水平也参差不齐，与物业管理行业的发展速度和规模严重不协调。这种现象已经引起了各方包括政府行业主管部门的关注，社会对国内高等院校及相关研究所等单位进行物业管理高级专业人才培养教育的呼声日益强烈。

北京林业大学适应社会需求，经过近10年的不断摸索和研究，结合我国物业管理发展的实际情况，在充分听取相关专家和行业知名人士意见的基础上，总结出我系物业管理学科建设模式。

北京林业大学物业管理学科办学情况介绍

北京林业大学从1996年开始开办 物业管理大专教育，以后陆续开办了专升本，高职等层次教育； 从2000年起学校开始开办本科教育，并在当年招收了第一批物业管理本科生，从2002年开始招收物业管理方向研究生。经过10年办学，学校已经培养了600多名不同学历层次（高职、专科、本科、研究生）的物业管理专业人才，目前物业管理专业在校生（含管理科学与工程（物业管理方向）的研究生12名）有460多人。

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