中国物业管理如何“打狼”

        世就象双刃剑，有其利也必有其弊。应对得好，利大于弊；应对不好，弊大于利。中国的物业管理行业概莫能外。但本人以为，暂时“狼”还不至于让中国的物业管理鲜血淋淋。同时，我们的确不能“掉以轻心”，应该想点策略了。

一、分析与预测：“狼”带来了什么

（一）冲击较大的方面

1、蚕食现有的市场。中国现有的物业市场十分狭小，而企业却为数众多。以上海为例，据《解放日报》报道，上海共有23亿平方米建筑面积的物业纳入了物业管理的范围，而物业管理企业却有2315家，平均分配每家不足10万平方米。这其中可能还有大量的房管所转制带来的福利型居民住宅。再以深圳为例，每年的物业开发量不足1000万平方米，去年为800万平方米，而物业管理机构却有将近1200家，平均分配每家不到1万平方米。市场就是这样的狭小，外企进入后，对如此局面的物业管理市场必将进行分割，那时的情景可以想象。

2、引发物业管理人才大战。国外物业管理机构进入后，不可能从境外全盘带进所有的管理作业人员；现实的国情和对成本的考虑也不允许这样做。所以，他们必将大量利用国内已有的物业管理人力资源，这从其他行业也可以找到答案。国外机构会有高薪的诱惑，会有发展前景的诱惑，而这与现在中国物业管理低薪的状况相比会有极大的吸引力。本已人才匮乏的中国物业管理将会雪上加霜。

3、带来服务观念、经营理念、管理手段、技术设施等的撞击。国外尤其是欧美地区的物业管理已自19世纪60年代以来，有上百年的发展历史，中国20来年的发展历史与之相比不可同日而语。国外已经形成了成熟的物业管理法律环境、消费意识和管理技术，也有非常现代化的技术手段和技术设施，他们进入内地市场以后，将不仅在行业内引起震动，更重要的是将引起消费者群体的观念改变，进而影响整个行业。

4、带来资金优势。能够进入中国市场的国外企业一定是非常优秀的品牌企业，也一定具有向国外进军的经济实力。他们不能仅从中国赚钱，也要向中国投资使中国获益，这是中国开放市场的目的。从现在的实际情况来看，散、乱且主体亏损的中国物业管理企业将在资金上难与外企分庭抗礼。

5、引发现有中国物业管理格局的调整。国外企业进入内地市场，除其独立设置机构独立经营外，有很大可能会采取收购、借壳等形式达到占领市场的目的。届时，现在已形成的市场格局将被打乱，然后重新分化组合。其中的优劣利弊现在还无法进行判断。

6、促使国家现行的行业法规做相应调整。这将迫使国内的物业管理企业也要做相应的调整，对已适应了20年的中国企业来说，要转变就在付出一些代价，就要忍受阵痛；而向国际惯例接轨的法规转变对外企却影响不大，他们刚进来，一切都是新的，不需要背负任何历史包袱。

（二）影响一般的方面

1、外企对市场的瓜分将集中在一定的范围。物业类型上，将较多地集中在涉外高档写字楼，以及涉外人士及国内成功人士居住的高档住宅区。在区域上，将集中在北京、上海、广州等经济发达、文明程度相对较高的政治、经济与文化中心的现代化都市。外企进入中国市场的目的就有一个：赚钱，对经济欠发达地区将不会进入。因此，虽然市场将会被蚕食，但不会影响大的局面。

2、入世在短时间内不会对目前的市场格局造成太大影响。中国目前物业管理的格局是由适用经济型住宅区占绝对主体构成的，而业主也是有着特定中国文化传统熏陶的中国人，外企会考虑到中国的实际风土人情，且基于其唯利是图的商业本质，初期进入市场时，对利润微薄的中低档住宅区不会有太大兴趣。

3、国内业界有充足的理由自信。中国物业管理毕竟在本土摸索了20多年，已形成了具有中国特色的物业管理模式，且已得到市场最广大业主的认可。20多年的经验与教训、顺境与坎坷、摸索与探讨，如此丰富的内涵岂是一两天、一两年的功力就能积攒起来的。国外企业进入他也要适应中国的国情，也要从现行的中国物业管理模式中汲取养料，甚至于要借助现有的物业管理网络。种种优势在此，我们大可不必惊慌失措。

当然，国外物业管理企业的进入也会给中国带来极大的好处，起码中国的老百姓有了更多的消费选择；中国的物业管理也能从中学习到很多东西。好处可以暂且不论，想必大家也能心领神会；我们着重探讨的是应该如何应对挑战。

二、对策与思路：我们怎样“打狼”

“打狼”是摆在我们面前的一个必须解答的问题，它也是考验我们的企业是否成熟是否具备迈向将来的素质的标尺。这个问题没有标准的唯一的答案，可能一千人有一千个解法。本人仅论个人之见，供诸位贤达批评。

（一）创立品牌

品牌化是中国物业管理企业今后必然要走的路，也是抗衡外企的最根本的做法之一。业界对此已有共识。

1、通过认证。向国际惯例靠拢的途径之一就是通过一些国际体系认证，以之作为向现代化企业迈进、向国际先进企业靠拢的有效措施。中国物业管理界早在上个世纪90年代中期既已引入了ISO9000国际标准质量体系认证；90年代末又引入了商住区ISO14001国际环境管理体系认证。这二个认证，极大地规范了企业运作，使管理科学化，为企业的发展打下了良好的根基。现在业界对认证工作已经充分重视，但关键在于实用，而不仅仅是买了一件“皇帝的新衣”。除了上述二个方面的认证外，我们还有很多需要向国际惯例靠拢的内容；比如服务的标准。

2、争创国优。国家优秀示范小区（大厦）是政府最高主管部门评定的最具权威的荣誉，也是政府推进物业管理企业规范管理的最有效的措施。积极参予创优活动，将会有从国家到市区的各层次大批人士到实地考核，为企业展示自身的形象和实力提供了绝好的时机。此外，还要积极关注行业以外部门的要求，为企业营造一个良好的社会氛围。

3、获取资质。资质认证是我国政府对企业实力的权威认定。一个想创品牌的企业，若不走资质的道路，其创建的路子将会曲折许多，也会付出更多的代价。虽然目前国内的资质认证还存在着一些弊端，但仍然是创品牌的一条捷径。

（二）扩大规模

走中国物业管理规模发展之路，构筑中国物业管理的航空母舰，也是业界一直在探讨的“打狼”的最好的方法之一。

1、规模市场的好处。规模优势可以占有大量各类资源，最大程度地获取利润；最合理地配置资源以降低成本，使业主享受到最佳的质量价格比的服务；管理规模的扩大，使物业企业有足够多的多样化个案供研究和实践，促使管理运作模式更成熟先进符合实际，也更受到市场的欢迎；可以轻易得到大量的信息宝藏，可以取得良好的社会和经济效益……规模的好处可谓源源不尽。

2、规模发展的道路。要想获得规模必须走入市场。要想成功地走入市场必须有精湛的管理做后盾。国内部分城市的市场化物业管理已很先进，而大部分地区还是一片“未开垦的处女地”；在先进的地区也存在着“暗箱”、“黑洞”。有识之士在慨叹国情的同时，应起来为发展做点事了。政府做好环境，而企业则要锻炼内功。

3、规模发展的展望。国内物业管理市场存在行业堡垒、地方保护和不规范竞争的情况。中国的物业管理若要凭借规模称雄市场，必须从长计议尽早着手：一是积极推行国家的分业经营政策，以此打破行业壁垒，为物业管理企业打开枷锁，还其一个自由的空间；二是企业兼并重组，组建物业管理企业集团公司，推进企业规模化与集约化经营进程；三是全面放开市场，在完善的法律保障下实行公开公平竞争；四是联合边缘行业，与其他行业充分交融、良性互动以发挥出最大的效能。

（三）专业发展

国内业界早已经在讨论物业管理专业化发展的课题，这也是行业发展的必然趋势。物业管理模式容易被克隆、模仿甚至超越，但专业化是一个企业实力和创造力的体现，这是别的企业所不容易具备的，何况尚有许多内容具有独立的知识产权。

1、专业化发展的好处。专业化的好处一是创造了丰厚的利润，使企业有充裕的资金提升物业管理的软件和硬件，有条件做各种探索与尝试；二是剥离了物业管理内容，使企业可以集中精力不断提高物业管理的服务水平；三是提高了相应的管理质量，用集中的技术和人力优势使对应的管理达到最好；四是降低了成本，集中的资源优势可以享受最佳的质量价格比，使业主及物业使用人、物业公司、专业公司以及供应商都成为赢家。

2、专业化道路。首先是成立专业公司，如楼宇科技公司、电梯工程公司等。《深圳物管市场“狼烟四起”》一文中曾谈到日本已有52年历史的第一建筑服务株式会社即在深圳设立了以专业清洁为主要业务的公司。

[1] [2]  下一页