从混沌走向有序－－略论21世纪中国物业管理发展趋势

中国物业管理大步跑过20世纪的最后20年，一行足迹旁边涌起一片喝彩。20年间，一个新生事物从无到有、从发韧于南海边的深圳到走向全国遍地开花，不仅推进了中国城市的文明化进程，配合了政府的改革和经济建设，更重要的是，为中国人带来了一种全新的生活方式，对老百姓而言，就是生活质量得到了实实在在的提高。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好！但是，当我们换一个角度看问题时，却听到了很多不各谐 的声音，最明显的事实就是物业管理最根本的受益者--老百姓日益不满，表现在投诉的比例急剧上升（据统计，在国人的各类投诉中，对物业管理的投诉占到房地产投诉的一半以上）。“存在的就是合理的”，这是中国物业管理行业“摸着石头过河”的成长特性所决定的，也符合一般事物发展的客观规律。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将走出初期的混沌，进入良性的有序世界。

　　一、法律体系：缺陷向完善的嬗变

　　我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构。未来的发展趋势将是在对合理存在的“不合理状况”进行不断完善和修订的过程中，走向理想的“法治境界”。

　　（一）立法严重滞后的现实。现代文明社会的标志之一便是有法可依，在这一根本点上，中国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间、五分之一个世纪，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年地方法规空白期。此外，理论始终滞后于实践。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各地在制订地方性法规的过程中，也往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，因此存在不少偏颇之处。

　　在仔细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。首先，消费者的利益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷因此得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。没有全国大法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从。如中海物业管理（深圳）有限公司的经营活动遵循著名的“四不接原则”，其中之一是不接由业主委员会委托管理的二手项目这是深有苦衷的无奈选择。由业主委员会选择物业管理企业是为了充分尊重消费者的权益而由相关法规条例赋予他们的民事权利，但因没有赋予与此权利等值的义务，致使在实际执行过程中，业主委员会的这个权利几乎不受监督和制约，甚至走上了极端。近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻焦点即是例证之一，如重庆市新原兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅自决定炒掉物业管理公司，使生活环境急剧恶化，后经全体业主和住户共同商议，决定再选聘原物业管理公司回去参与管理。实际上，业主委员会不具备履行民事责任的实际能力，当其违约时根本无法保证物业公司实现合同规定的经济利益。

　　（二）理想的法治环境。完善的物业管理法律体系是在与国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体，并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管于为例，有多层、高层、别墅区、渡假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制订出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。

　　所有物业管理法规的建立，必须遵循权利和义务对等的原则；必须符合中国的国情且具有实用性；同时又要与国际接轨，以利于加入WTO后对市场环境的适应；物业管理法规不仅要保护行业的健康发展，更主要的是最大限度地保护最大多数人民的利益。每一位物业使用人和物业管理人的正当权益均不受侵犯，一切活动均在公平、公正的原则下进行。物业管理法律体系如同今天的《消费者权益保护法》一样，将是为广大民众最为熟悉的法律之一，并因与人们生活关系密切，也将是最普及、使用频率最高的法律之一。

　　（三）谨慎细致的嬗变。虽然国家《物业管理条例》即将出台，但不能乐观地认为一部法律即可包打天下，还有更多的实施细则、办法等配套法律内容在等待出台，还有许多法律盲区等待填充。

　　首先，要注重理论的研究，组织专门的物业管理法律专家深入探索，做到理论先行；要引起中国法律界的足够重视，对未来物业管理法律的建设做出统一规划，根据实际需要，适时推出相关立法。

　　其次，物业管理的立法要有适当的超前性，以此加快立法进程并有效地指导立法实践。物业管理立法还要做到适时调整，不断完善，使物业管理法律体系真正科学合理。

　　第三，加大对物业管理法律的宣传，使之深入民心。每位消费者既能用法来保护自已怕权益，又能守法以利行业的发展和社会的进步。

　　二、市场规则：原始向科学的进化

　　中国物业管理行业初期发展阶段呈现出原始状态属不可避免的必然。让人深深遗憾的是，这种原始性阻碍了人民生活质量的更高提升，也对行业自身造成了硬伤般的损耗。

　　（一）不规则的游戏。物业管理起步之初是房地产界作为一种服务手段的衍生物，各种游戏规则也从地产行业原本照抄而来，这时的物业管理如同封建社会自给自足的小家庭在自家后院种的一块菜地，彼此之间倒也相安无事。稍后，物业管理长大成一块肥肉，市场群雄竞起，谁都想来分一杯羹。

　　1、圈定势力范围。虽然现有的各种法规明确限制，但仍不能完全摆脱“谁开发谁管理”的怪圈。比如到2000年底，江苏省72%的物业管理企业是由房地产开发企业兴办或控股的，另有17%由企事业单位（含房管）转制而来，与房地产有或多或少的联系。此外，地理范围上的“地方保护”现象也堂而皇之地存在着。

　　2、违规普遍存在。政府制定了一系列的市场准入规则，但“触电”事件时有发生，政府一定条件下的市场准入政策形同虚设。如深圳市1100家物业管理机构中，正式注册的仅500多家，其中获得资质证书的又少了许多。

　　3、虚假招投标现象屡禁不止。在招标程序、评委组成等各方面，目前基本没有形成成熟的市场游戏规则。例如重庆市的物业管理市场尚未出台规范的物管招投标办法，物管市场一般采取议标，均未实行规范的招标方式。

　　4、低级恶意竞争的企业不在少数。为了抢占市场，个别物业管理企业不惜亏本甚至贴钱经营，或者无谓地增加不属于物业公司范围内的服务项目以取悦于消费者。

　　5、建管缺乏衔接。开发商与物业企业之间没有完全融合，致使开发阶段的不完善延续到物管时期，导致消费者和物业企业之间矛盾重重。

　　6、业委会推波助澜。行业本身处在成长发育期，社会环境也不成熟。在此背景下，业委会随意炒掉物业公司，或任意要求降低服务费、增加服务内容，使整个市场波澜起伏。

　　（二）科学的市场。物业管理市场伴随着行业大环境的改善将变得充满理性。市场完全开放，任何企业都可以进入，共同遵守完美的游戏规则，在真正意义上的公平原则下，由市场选择企业的生存。完美的游戏规早由这样几部分组成：1、社会的全面互动。每一位消费者以至社会的方方面面都参与进来，成为整个游戏最重要的一方，时刻审视对方即企业的行为是否规范，也从对方的反馈检省自身所存在的缺陷。双方的良性互动保证了整个行业发展的高度现代化。2、完善的法律体系。这是由国家做出的硬性规定，是十分刚性的规早，也是整个游戏规则的总纲（本文前面部分曾专章论述）。3、行业的外部监督，也可以称之为行规街约，以此规范行业的自我管理行为。高度成熟的行业自我调节体系和自律机制是羊断该行业是否科学而理性的重要标志。4、企业的自我约束。每一个上市企业都以科学的心态和行为对待市场，具有十分现代化的企业特征。

　　在上述游戏规则的约束下，整个物业管理市场将是完全商品化的自由市场，一切按市场规律办事，物业管理的商品属性彻底体现。社会方面：不再有无理的要求，不再奢望“免费的午餐”，将会一手摸着自已的钱袋，一手到市场上查找与之相匹配的服务，实现完全的自主消费；企业方面也不会提供免费的超值服务，不会再有任何华而不实的概念，不会再赔钱赚吆喝，不会再戴着镣铐跳舞，将更加关注自身的发展，关注市场今天和明天的需要。

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