3.经费问题。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理经费的来源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费有困难。这种困难体现在以下几个方面:
①由开发商支付的管理基金(建设部有关文件规定为所开发物业总造价的2%)以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是管理基金目前尚.有令可依,而维修基金则多依靠物业管理企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担,取得这部分经费难度很大。
②收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营(咨询、中介、建材、商业)等收入来弥..补管理费的不足。
③接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。
4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业管理是多方面的综合服务,其经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系主要有三个层次:
①物业管理企业与街道、居委会、派出所的关系;
②物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系;
③物业管理企业与商业、文化娱乐等单位的关系。
这里面既有第一类的行政属地管理的关系,亦有第二、三类行政与经济、科教混合的关系。工作范围不明确,关系不协调,这已经成为物业管理,尤其是住宅小区物业管理中最令人头痛的问题。
5.房地产开发遗留下"后遗症"。近些年来,我国的房地产业发展迅速,但有相当一部分开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑施工质量低下,造成了大量遗留问题,例如未预留足够车位(停车空间不足是现在最难解决的遗留问题);大厦内部附属设备,特别是电梯质量差,经常出现故障;有些物业公用设施配套跟不上等。
三、当地政府行为的偏差
在我国物业管理的发展过程中,各级政府起到了有力的推动作用,政府行为从总体上评价是好的、积极的。但也不能否认,政府行为中也存在一些偏差,这些偏差正在阻碍物管行业的顺利发展。归结起来它主要在于两个方面:
1.对于物业管理的认识还不够
这是指未将物业管理作为现代经济部门体系中重要的一环来看待,而是或多或少的将其视为一种"权宜之计"。所谓的"权宜之计",主要是指在传统房屋管理体制的弊端暴露无遗,已经成为国家财政包袱的情况下,当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担。从实际效果看,物业管理确实起到了这种作用。但从政府的角度看,只注意这种减轻负担的作用是片面的、偏颇的。香港的《建筑物管理条例》、台湾的《公寓大厦管理条例》,在当地均具有法律档次的效力。我国现阶段物业管理尚缺乏完善的法律,主要还是靠政府文件的政策管理,造成了无法可依、政出多门的不规范现象,增加了物业管理认识上的偏差。
2.政府管理体制不顺
物业管理的管理对象虽然是房地产产品,但它服务的对象是人。这一行业与众多的政府部门、公用部门以及其它部门形成了复杂的关系,这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系,譬如公安部门、市政部门、街道办事处等等。但从现有的管理体制上看,物业管理在国家和地方上的归口领导管理不完全一致,特别是常常有些问题超出了房地产管理部门的职权范围。因此,一方面应该在立法上加强,使得这类问题的协调、处理有据可依;另一方面则应在管理体制上理顺各个部门之间的关系,才能使物业管理行业顺利健康发展。
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