论物业管理合同的当事人——兼评我国《物业管理条例》的相关规定

一、物业管理合同的概念

 

《物业管理条例》已于2003年5月由国务院通过，并自2003年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。例如，《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。笔者认为，“物业服务合同”的称谓，更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位，增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识；因此是可取的。何况物业管理包括自主管理和委托管理， “物业服务”从词义上似表明一方为另一方从事物业管理，自主管理很难称为“物业服务”；从这个意义上看，物业服务合同更为精确。考虑到物业管理合同的习惯称谓，本文仍使用物业管理合同的概念。

 

二、物业管理合同的当事人

 

物业管理合同的主体问题是一个复杂的问题；因为，物业管理合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会和物业管理企业多方主体，在前期物业管理合同中，又涉及房地产开发企业。由于篇幅的关系，关于物业管理合同的主体问题，以下只对业主委员会成立后订立的物业管理合同的当事人进行探讨。

 

业主委员会成立后的物业管理合同，依1997年建设部和国家工商行政管理局发布的物业管理委托合同示范文本以及实践的作法，合同的当事人被确定为业主委员会和物业管理企业。业主委员会作为物业管理合同的当事人是否妥当？依据《物业管理条例》的规定，除物业管理企业外，究竟以业主大会还是业主委员会，抑或全体业主作为物业管理合同的当事人颇值得研究。

 

我国《物业管理条例》并没有在法律上明确承认区分所有权人（业主）团体（一般称为区分所有权人管理团体）。《条例》第8条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，由于业主大会只是以会议的形式履行法定职责；因此，业主大会究竟是否属于某种团体或者组织，条例并不明确。引人注目的是，

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