内容摘要：物业区域规划设计是物业区域建设的首要阶段，它既影响城市的整体建设，又影响开发商的销售和后期的管理，好的规划设计对物业的保值增值有很大作用。本文针对目前物业规划设计中存在的问题，详细分析了在规划设计时要考虑的因素
关键词：规划设计设备设施以人为本协调
随着物业管理行业的发展，管理内容的扩大以及管理水平的逐渐提高，人们对所在空间有了更高的要求，从简单物质量的需求到生理满足、心理认知、社会归属等多层次的追求，尤其对健康、环保空间的追求与原来有显著的不同。同时科技的进步，时代的发展，网络信息的普及也影晌了人们的意识行为和价值取向，更新了物业规划观念。而旧有的物业规划与社会的发展产生了诸多矛盾，如何对物业区域进行规划设计，规划设计对物业管理有什么作用是本文要研究的问题
对物业区域进行规划设计的必要性
随着城市建设的加快，政府和个人越来越重视城市的规划设计，一个城市建设的好坏，关键看它的规划设计是否符合社会发展和人们需求。而城市是由若干不同的物业区域组成，一个物业区域的规划设计影响整个城市的建设，同时物业区域规划设计的好坏也会影响物业管理的质量，影响人们生活、工作的舒适度
在房地产综合开发过程中，规划设计是使物业区域形成完整、合理、舒适、便利的功能区域的先天性的制约因素。如果房地产开发企业在规划设计中仅考虑房屋和配套设施的国家技术标准，而对房屋建成后的管理考虑不够，经常是房屋建成交付使用后，便出现许多问题。如：泊车位不够，建筑物内的管线布局不利于日后的维护管理，保安防范中的技术设备缺少，以及水、电、煤、通讯、交通等配套方面存在着问题。这些问题大都工程技术性强，非工程技术专业的物业管理公司采用简单的维修、养护或其他方式，无法及时弥补。而此时，业主却容易将这些问题的出现以及解决问题的失效归咎于物业管理公司的业务能力，以致严重影响物业管理公司的形象
业界人士常说:“一个项目成败的70%在于前期策划”这个前期策划中，所有关于项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提
因此，对物业区域进行规划设计无论是对城市建设，还是房地产营销以及日后的物业管理都有非常重要的作用
物业区域规划设计目前存在的问题
（一）规划设计缺乏对城市发展的总体考虑
物业区域是城市的组成部分，其规划设计的好坏也反映了整个城市的精神面貌。但开发商在对所开发地块进行设计时，仅从开发有利于销售的角度考虑，没有从整个区域的所体现的特征和发展去思考，使规划设计出来的物业与周围环境不协调，千篇一律；缺乏相应的配套设备设施；物业的使用功能与原批复土地时的功能不符；后期管理难度大等，这些不仅影响物业区域功能的发挥，而且制约城市的总体规划和发展
（二）缺乏相应的配套设备设施
随着人们生活水平的提高，无论新建或已建小区，对物业区域的设备设施要求越来越高，而大部分小区由于规划设计阶段考虑不周，造成小区内部缺乏相应的设备，如停车场地的规划，基础设备的完善等；小区外部缺少相应的服务设施，特别是城市周边或郊区的物业，教育、卫生、交通、娱乐、购物等都或多或少的存在欠缺。这种基础和服务设备设施的不配套不仅让业主感觉不便，而且也影响了物业区域可持续发展。
（三）建筑设计缺乏与使用人的有效沟通
不同的年龄、经济能力、教育程度和生活居住习惯的人对空间环境的需求各不相同，但规划设计时却千篇一律，不适应这种需求。尤其在中国正步入老龄社会，老年人一系列生理和心理上的变化，影响了老年人对环境的感知、判断和行为，但在设计时没有参照老年人的特征来设计老年人户外活动环境和方便子女照顾老人的建筑户型，使设计缺少人性化。大型建筑或一般的民用住宅使用年限基本在30年以上，若建筑设计不合理，会让住用人终生都会感觉不舒适，从而使这些建筑无论在销售或后期管理都会存在很大困难
（四）物业区域规划设计缺乏超前性
科技的进步，时代的发展，网络信息的普及影响了人们的意识行为和价值取向，更新了物业规划观念。但许多建筑由于涉及成本、观念、风险、管理、技术方面的原因，在采用新型建筑材料上比较保守，尤其目前的建筑材料对人体健康和节能方面存在很大缺陷；在建筑智能设施方面也突破不大，这与目前信息化的发展格格不入，也与科技的进步、人们生活水平的提高存在很大差距
物业区域规划设计需要考虑的因素
物业的建造，一般需要较长的时间，物业的使用时间就更长了。我们经常看到在建筑业中提到“精心设计，百年大计”这样的口号。1993年，建设部会同有关部门共同制定了国家标准《城市居住区规划设计规范》，该标准自1994年2月1日起施行。2002年3月11日，建设部又发布了对《城市居住区规划设计规范》进行局部修订的公告，修订后的标准自2002年4月1日起施行。该标准对物业区域的规划设计从总体上做了规定。本文根据前面的问题，综合《城市居住区规划设计规范》的规定对物业区域的规划设计进行了全面的考虑。主要有以下几点：
（一）物业区域规划设计要与城市总体规划相一致
由于我国土地资源紧张，开发商在获取开发地块时手续繁琐，政府对土地的使用性质严加控制，因此，在获取土地的使用权后，首先政府部门按照相关的程序监督开发土地的使用情况；其次建设单位在建造物业之前，在各级政府规划部门的规划范围内，对周边的服务设施要认真考察，其设施一定要满足人们的日常需求；另外区域内部设备设施的规划设计一定要有长远观念，不应只考虑短期的利益和销售情况，而把区域的可持续性发展放在首位；然后邀请有经验的物业管理企业进行早期介入，由于物业管理企业进行的是物业的后期管理工作，通过物业管理企业的介入，可以在规划设计时，参照使用人的意见，使规划设计更合理、更实用，避免一些不必要的返工和维修工程；精心设计，使设计出来的物业既与周围环境协调，又突出自己的特色。如此我们才能创造一个良好的社会环境，才能与城市的总体规划一致
（二）物业配套设备设施要与物业区域的使用功能相一致
物业配套设备设施是影响物业发展、使用及后期增值保值的重要因素，尤其对住用人心理感受影响很大。因此，建设单位进行规划设计时，首先基础设施和服务设施要满足业主的基本需要，如水、电、气、暖等基础设备，一定要符合城市规划和要求，在业主入住前要具备正常的使用功能，物业管理企业则重视接管验收这一环节。相应的服务设施设备，也应随着业主的入住逐步完善，满足人们生活、消费、购物、娱乐的需求；其次，物业区域的设备设施应与这个区域的档次、规蘑数量、经济消费水平、居住个体相一致。如停车场地的建设，虽目前大部分物业区域都存在停车紧张的问题，但规划设计时，在满足若干年的发展要求后就不能一味追求大，而要根据经济发展速度和区域的消费水平来设计，否则规划设计出来的场地和设施不仅得不到充分的运用，而且会造成资源的浪费。最后，一些智能化设备设施，要与区域的管理水平和业主的综合素质相一致，而不能只建不管或管理水平及人们素质达不到，而使这些先进设施得不到充分的发挥和人为的破坏
（三）物业区域规划设计要以人为本
由于每个区域的居住和使用主体不同，同时经济消费水平存在很大的差异，在对物业区域规划设计时，应充分考虑这些条件，使规划设计出来的环境能满足大部分主体的需要。而目前的建筑户型、面积、附属的设备设施设计相差不大，与住用人的要求存在很大差异，尤其我国正步入老龄社会，尊老爱老是我国的传统美德，在进行户型设计时，老人的照顾和情感需求是设计人员必须要考虑的。如我们在进行户型设计时，可以设计一大一小两种户型，根据父母和子女的要求进行设计，既满足独立居住的需要，又可以照顾老人；同时，在周围环境，可以设置一些适合老年人活动的设备，以方便老年人活动沟通的需要。而对于年轻人和孩子较多的区域，也可根据他们的心理特点，进行户型、面积大小、附属设备的合理规划设计。对一些经济条件好、消费要求高的区域则加大对物业区域硬件设施的投入，保障他们的需求。也就是在对区域进行规划设计时，我们要“以人为本、因人而异”满足使用者的生理、心理、物质、精神的需求
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