从混沌走向有序－－略论21世纪中国物业管理发展趋势

　　（三）理性地渐进。物业管理市场的进化不能脱离循序渐进的客观规律，目前行业亟需关注的问题包括如下几个方面：

　　1、加快培育市场。没有市场的行业如同无源之水；缺乏成熟市场的行业也不可获得充分发展。据调查：武汉34.2%的市民对物业管理有偿的心理承受能力很差，更有21.9%的居民甚至认为物业管理应该是免费的。因此，政府要与企业共同努力，通过多种途径和方法引导消费者走向成熟。比如增加职工工资往房消费的物业管理费含量等。

　　2、加紧培养企业。积极发挥行业协会的作用，利用各种方式全面提升企业素质，推动企业进行全面改制，建立现代企业制度，以更好地迎接新世纪物业时代的到来。

　　3、加大政府监管。幅员辽阔的中国大地、多元文化结构的并存、多层次经济结构的差异，加上中国政治经济体制的复杂性，要实现完全的物业管理市场自由化，必须假以时日。在过渡阶段，没有政府强有力监管的市场令人不可想象。

　　4、加深政策贯彻。在实现完全的市场准入之前，必须经过一个漫长的有条件准入的过程。政府已通过制订多种市场准入条件对物业管理行业的发展进行引导和调节，但贯彻很不彻底；准入的条件也有待于进一步科学化。21世纪的中国物业管理市场将有相当长一段时间是有条件准入的市场。

　　三、产业结构：单一向多元的发展

　　作为一个新兴行业，中国物业管理在成长的过程中，受到了各种因素的制约，因而未能全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制；行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。

　　（一）色调单一的产业。物业管理行来与地产业有着血浓于水的亲情。如果现在抛开地产行业，单论物业产业本身仍显得底气不足，所以行业色彩单一有因可查，不足为奇。

　　1、产业主体单一。物业管理企业的出身和物业管理行业的“开放式”特性，使得企业在运作模式、方法上互相抄袭与模仿，呈现现出惊人的相似性；重复的、小而全的物业产业队伍结构，造成了极大的资源浪费。比如深圳即使每年有1000万平方米的物业开发量（2000年大致在800万左右），1100多家物业管理机构平均分配尚不足1万平方米。但即使如引，每家企业仍然要结构齐备、“五脏俱全”。

　　2、产业客体单一。物业管理的本质是管理物业，作为行业客体的物业，其单一性也使中国物业产业显得瘦削单薄。很长一段时间，住宅物业一直是物业管理的唯一客体，即以目前的市场而论，住宅物业也要占到整个市场份额的绝大部分。这大大限制了作为一个产业应包容的丰富内涵，也不能最充分地阐释物业管理的概念。

　　3、服务对象单一。从地域上看，物业管理因社会大环境因素的限制而仅局限于发达城市，成为少数人的专利。但是，“让一部分人先富起来”的最终目的仍是达到“全体人民的共同富裕”。一个成熟的产业应该未雨绸缪、早作打算，就如家电行业最终要走向广阔的农村市场一样，物业管理行业真正的前途是深入发展到千家万户的百姓生活当中去。

　　4、行业内容单一。物业管理产业拒绝与其他行业充分地互相交融，未能与各行业紧密结合、良性互动，以发挥出最大的效能。仅仅在20世纪末期，物业管理才概念化地与网络进行了“第一次的亲密接触”，而如何借助于网络或其它行业技术、理念，创造性地提升物业管理内涵或本值，则是一个远未触及的话题。

　　（二）丰富多彩的产业。多远化的产业结构是物业管理未来发展的必然趋势。从现在的事实分析并预测，21世纪中国的物业管理产业将在以下几个方面取得突破：

　　1、大物业概念。物业管理将不再局限于住宅物业，甚至不再拘限于建筑物业，而是在更广泛的意义上进行诠释。（1）地域结构：目前的物业管理区域已呈现出了这样的趋势，即从沿海向内地扩展，从中心发达城市向周边欠发达地区辐射；首先覆盖全国的大中城市，并随着中国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才能够实现。（2）产权结构：将从多元化产权向单一产权过渡 ，最终形成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构，而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权结构类型。（3）物业类型：现在物业管理企业所接角的物业类型已从当初的单一住宽区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域，如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施、公共街道、机场、码头、广场、矿山、山林、湖泊、旅游区、发达农村（如深圳南岭材、浙江华富村）等等。（4）边缘行业：物业管理的核心虽然是管理物业，但应尽量地拓展空间，并藉此丰实物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分联合交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此使本产业能够产生最大的社会效益和经济效益。

　　2、兼并重组。目前小而乱、乱而杂的行业主体结构，必将通过联合重组、自然淘汰等形式得到调整、完善和巩固，同时实现综合规模效益。（1）品牌化：少数知名品牌将依据强有力的竞争力占据较大的市场份额，这一不争的事实将促使现有的物业管理企业更加注重品牌铸造；国家政府部门也将着力打造名牌物管企业。物业管理市场将出现区域性品牌和全国性品牌共存的局面。（2）集约化：通过兼并、收购、联合、改造、改组等多种方式促进企业间的重组，推进企业规模化与集约化经营。全新的物业“航空母舰”将集多种边缘产业于一身，引领中国物业产业的航程。

　　3、市场细分。粗放的市场将退出舞台，取而代之的是细化的市场结构。产业内的各行业将分工明确，市场份额也将视行业、地域、文化、社会背景等不同而加以细分，并维持较长时间的平衡格局，然后再随着时代的变化继续分化组合。

　　（三）小心大胆地实践。在产业结构由单一向多元发展的进程中，要踏踏实实做好眼前工作，同时具有超前的战略眼光。

　　1、扩展“外延”、“内涵”。以现在的市场可格局为基础，首先使国内各区域中心城市建筑物业管理覆盖范围达到90%以上，进而向周边发达城市伸展。其次，巩固并扩大已有的多重“内涵”。以学校为例，国内同类物业成千上万尤其高等院校和发达城市的中小学校以至幼儿教育场所，者具有较强的经济承受能力和较先进的思想观念，是现代物业管理潜在的最大市场。

　　2、联合边缘行业。如中海物业公司已与湖南证券合作，实现了在家也可做大户自由进行股市买卖的梦想；与商口零售业合作，在社区内开办物业公司超市；与旅游业公司合作，推出订购旅游路线项目；与报业集团、牛奶公司合作，推出订报、订奶服务。这些做法虽尚属各行业之间联合发展的初级阶段，但其广阔的发展空间不容忽视。

　　3、组建集团公司。在行业内引入兼并重组机制，组建物业管理企业集团公司，这也是目前国内行业尚待开拓发展的新领域，政府和企业应从各方面作好准备，一旦时机成熟就应立即付诸实施。

　　4、加快企业改制。在全国2万多家物管企业中，体制新、机制活、竞争力强的不足10%，按照现代企业制度要求完成企业改制的更是不到4%。因此，必须立即对现有物业管理企业着手理顺体制、激活机制、改造产权。

　　5、扶持知名品牌。政府及相关部门要从行业长远利益考虑，对国内现有的物业品牌资源进行有效地整合，并着力扶持，为迎接“入世”带来的挑战和新世纪物业行业的大发展储备中坚力量。 　　四、服务手段：低级向高级的演化

　　这是与消费者有关系最为紧密的一个环节，服务手段每一个细微的变化，都直接影响甚至改变着人们的生活（包括生活状态、生活方式、生活观念和生活质量等）。

　　（一）劳动密集型服务。物业管理发展历程的早期特征之一就是服务手段的落后，体现在劳动高度密集，服务效率低下；浪费人力物力，效果难如人意。以安全保护为例，深圳是国内物业管理最为发达的地区之一，现有保安队伍10多万人，相当于5个师的编制，占全国保安人数的四分之一，占广东省保安人数的二分之一。但如此众多的保安，仍未能避免物业管理区域内各类事故时有发生。

　　（二）全面现代化管理。高度发达的物业管理服务，将使业主充分享受生活，企业获得最大利润，社会全面发展进步。时代前进的变数不好臆测，仅以现代社会已充分发展或初露端倪的情况分析，物业管理服务手段将向以下方向发展：

　　1、高科技服务。以信息化社区服务和智能化物业为主要特征，信息化手段将带来物业管理的一场革命，它不仅仅是一个概念，而是涵盖了物业管理智能化、电子商务系统开发等多项功能，可以说能最大程度地满足业主的各项生活与工作、娱乐需求。更重要的是，它在为消费者带来最大收益的同时，也为企业展示了庞大而诱人的利润空间。与信息化社区紧密相边的智能化物业是建设信息化社区必不可少的硬件基础设施，同时物业自身的智能化也将最大限度地节约资源、方便使用者。

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