关于构建和谐物业管理的思考

　　2 ．增强物业管理行业在构建和谐社会中的社会责任感。

　　学习贯彻《决定》，全行业应当抓住“把构建社会主义和谐社会摆在更加突出的地位”的机遇，认清形势、放平心态、冷静分析，积极应对，坚定不移地推进行业的健康持续发展。物业管理是和谐社会的一个组成部分，我们管理的一个一个社区和谐了，社会的和谐就多了一份安定的因素。因此，建设和谐社会，物业管理责无旁贷。全行业应当进一步增强构建社会主义和谐社会的紧迫性和社会责任感。只有每个行业、每个企业、每个从业人员用和谐的思想认识事物，用和谐的态度对待问题，用和谐的方式处理矛盾，才能形成推动和谐社会人人有责、建设和谐社会人人共享的局面，和谐社会的构建才会加快速度。构建社会主义和谐社会是一个不断化解社会矛盾的持续过程，因此，全行业要把落实《决定》精神，构建和谐社会作为己任，增强社会责任感，以更多的实际行动投入到打造物业管理的和谐氛围中，从本行业做起，从本企业做起，从本岗位做起，最大限度地增加和谐氛围，最大限度地减少不和谐因素，为和谐社会的建设多做贡献。

　　3. 构建和谐物业管理，为和谐社会做出应有贡献。

　　一是抓住《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）出台的契机，大力推进物业管理的法制化进程。

　　今年三月，第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），并将于今年 10 月 1 日起施行。作为广大业主管理自身主要财产（不动产）法律的制定，物权法对保护业主权益、规范业主行为的影响将是积极而深远的。同时，《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理，从法律的角度为物业管理定分止争、正本清源，对物业管理更好地行使经营管理以及为业主提供服务都提供了重要的法律依据。因此，对《物权法》的深入贯彻，是关系到物业管理进一步走向法制化路程的一件大事，值得全行业高度关注。

　　首先，我们要认真学习，全面了解和掌握物权法涉及物业管理活动的主要内容。 物权法关于“业主的建筑物区分所有权”一章与物业管理活动密切相关。它包括如下内容：第七十条规定了业主对建筑物享有所有权、共有权和共同管理的权利；第七十一条规定了业主行使所有权的内容及方式；第七十二条规定了业主对专有部分的权利与义务；第七十三条明确了建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房及其它公共场所、设施的归属；第七十四条特别就车位、车库的归属作出规定；第七十五条规定了业主对建筑物进行管理的组织机构；第七十六条规定了业主共同决定的事项内容及决定方式；第七十七条对改变住宅用途作出了规定；第七十八条规定了业主大会决定的效力；第七十九条设立了维修资金制度；第八十条规定了建筑物共有部分费用的分摊与收益分配；第八十一条规定了业主管理建筑物的方式；第八十二条规定了业主与物业管理企业的关系；第八十三条规定了业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务。

　　其次，我们要深入研究、把握物权法对物业管理活动的主要影响。一是促进物业管理的法制化进程。 物权法从民事基本法律的层面，将物业管理活动相关的基本概念以法律形式予以确认。物权法的有关内容与《物业管理条例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了《条例》的内容，而且将《条例》确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。因此，物权法的颁布与实施将更好地促进《条例》的贯彻与执行，使物业管理活动更加有法可依，使业主和物业管理企业的合法权益得到更好的维护。 二是将促进物业管理的加快发展。 当前的物业管理企业已经进入理性承接项目的阶段，对于产权不清、存在隐患的项目，特别是对一些产权关系复杂，矛盾纠纷不断的老旧住宅区等项目一般不予介入或者逐步退出。可见，不动产各项权利的不明晰已经制约了物业管理的进一步发展。物权法明确了物的归属，有利于物业管理企业减少经营风险、降低交易成本、稳定预期收益，从而使物业管理企业增加生产性投资，提高物业管理服务的供给数量和品质。 三是促进物业管理矛盾纠纷的防范化解。 开发建设售卖遗留问题、业主相邻关系处理不当等一直是引发物业管理矛盾纠纷的痼疾所在，物权法为其有效解决提供了法律途径。物权法关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定，为物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之间因产权不清造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。 四是促进业主自我管理、自我约束机制的形成。 物权法设立了业主大会和业主委员会制度、明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约，从而为拒付物业管理费、侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理与约束机制，强化了业主在物业管理活动中的责任与义务，有利于维护业主的共同利益。

　　第三，深入学习贯彻物权法，构建和谐物业管理。 胡锦涛总书记最近指出，要在全社会深入宣传制定和实施物权法的重要性和必要性，深入宣传物权法的立法主旨、基本内容和各项规定，为实施物权法营造良好舆论氛围。要利用实施物权法的有利时机，在全社会广泛倡导全体公民学法辨是非、知法明荣辱、用法止纷争，增强依法行使权利、履行义务的公民意识。胡锦涛总书记要求各级党委、政府和领导干部要带头学习和实施物权法，充分运用物权法等法律手段提高促进经济社会发展、管理经济社会事务的水平，增强解决社会矛盾、促进社会和谐的能力。

　　全物业管理行业要抓住契机，全面开展物权法的研究学习和贯彻落实活动。一是政府部门要研究完善物业管理相关法规制度。按照物权法的有关规定及时修订《物业管理条例》。修改完善业主大会制度，规范业主大会和业主委员会的成立及运行；制定住宅专项维修资金管理办法，规范专项维修资金的交存、管理和使用。二是物业管理企业在切实规范自身运作的同时，要高度重视不动产各项权利的明晰对于企业的成本与收益的影响。物权法对住宅小区车位、车库和共用设施的归属作出了明确的规定，可使得很多长期争议不休激化矛盾的问题迎刃而解。但是，随着对管理区域内共用部位、共用设施设备产权归属的明确，将对部分企业的管理与收益分配带来的影响。要抓紧对在管项目共用部位、共用设施设备产权情况的清理，并注意对新接管项目共用部位、共用设施设备产权归属的正确掌握，在此基础上依法进行管理和经营，以尽量避免由此引发的矛盾和纠纷。三是我们应该在管理区域大力宣传《物权法》有关内容，让广大业主深刻学习领会物权法的精神，正确行使自身拥有的所有权、共有权和共同管理权，自觉履行相应的义务和责任，及时成立业主大会并选举产生业主委员会，维护全体业主的合法权益。并通过建立健全相应制度、普及法律法规、依法引导业主等方式减少邻里纠纷，建立和谐的相邻关系。对发生的纠纷应尽量通过政策宣传和劝解等方式妥善处理，一旦出现难以调解的纠纷，可以引导他们通过法律途径加以解决。四是大力促进业主自我管理、自我约束机制的形成。尤其应当注意的是，《物权法》第八十三条关于业主“应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，对业主、业主大会和业委会都有明确要求，一定程度为物业管理企业松了绑，可以从以往承担的大量民事调解事务中得到部分解脱。因此，我们一方面要大力宣传《物权法》的有关规定，以法律条款规范业主和企业自身行为，减少因法律知识欠缺和法制观念淡薄而引发的纠纷。另一方面，我们要认真学习深刻理解这一条款的精神内涵：即对损害他人合法权益的行为的管理，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的责任主体是业主大会和业主委员会，物业管理企业要因势利导紧密依靠业委会加强对侵害他人行为的管理，把业委会的主要精力引导到对业主共同事务的管理上。

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