当前物业管理的纠纷出现形式及其对策

　　以大陆公约与香港大厦公契相比最大的区别是：1、实权问题，人家比我们的清楚。2、香港公契中业主给物管企业极大的自主权：a、很多时候，可代表业主跟政府跟有关部门进行诉讼、交涉；b、可以公布人家的姓名，c、有很多免责权。d、物管企业还可代行公众执行权。他们认为公布某人，是实现业主监督权。物业管理法律关系还有个特征，就是物权的限制和监督权的扩大。在物管中，业主有三种权利：1、专有所有权；2、共有所有权；3、成员权。除专有所有权，其它两个权利都是相对权，其权利是受到限制的。物权具有四种权能，即占有、使用、处置、收益。这些权能专有物权可以享有，共有物权则要受到严格限制。比如一幢楼的电梯，属共有物权，它的四个权能你就只有使用权。而且这个使用权也是受限的，你不可能每天每时都用，你更不能占有、处分。物权限制的目的是为了实现共有物权利益的最大化。物权限制的另一个目标是“补偿”。补偿是监督权的扩大，其体现方式有两种：第一，物业业主既是所有者，又是消费者，是双重身份居于一体，所以它的监督权自然要扩大；第二，作为单个业主它可以监督，作为业主整体，它也可以监督，作为整体执行机构的业主委员会，它也有权监督。由此可见，监督权在扩大。监督权的前提是知情权，没有足够的知情权监督权是实现不了的，所以“公众人物无隐私”是有道理的。因为他从公众中得到了很多利益，他实施的很多是公众性质的。这时，公众的知情权和名人的隐私权就存在着冲突，法律要解决的，是划一个界限，到底哪一部分才算合理地行使了他的权利。物管中业主要实现监督权也必须有知情权。物管企业公布某业主名字和砸坏会所的行为，就是实现公众知情权的一种方式。这是通俗的讲法。当然法律上会以侵权行为构成要件来讲，第一、行为是否违法？第二、主观上是否有故意？第三、有无损害事实？第四、损害事实与结果是否有因果关系。此案的启发是：可能在座的物管公司也许根本没有定这“契约”，根本没有这一授权意识。要知道，物管提供的是准公共产品，必须有一定准强制性权利作为后盾，才能实现其管理职能，所以这个权利也不能滥用，这个权利最好的来源是业主授权，最好的法律形式是公约的授权。如果把对业主的约束由业主自己说出来，对物业管理企业是最有利的。

　　第二方面　谈谈物管纠纷产生的原因

　　（一）、 法律依据的不足

至今中国物管无基本法律。中国不一定要物管条例，如果《物权法》出台，问题解决了一大半。《物权法》草案，对区分建筑物所有权，公约、管理人（业主）等等说的很清楚。物业管理的“管理”不是行政性的管理，而是经营性管理。它的特殊性就在于必须有个集中大家意志的过程。要实现公众利益的最大化，就必须赋予物管企业一定的权利，所以它有一些准强制性的行为。如香港赋于物管企业在一定条件下可以采取一切措施制止业主危害公共利益行为的权利。否则，物管真成了“孙子”，一天到晚四处“作揖求人”。一定要明白物管的目标是实现利益的最大化。香港经济学家张五常有一著名理论是“局限条件下的利益最大化”。物业管理也是在“局限条件下利益最大化”。北京和西部城市的条件就是不如深圳，传统的较多。有时我说，在北京搞物业管理如同在沙漠里种庄稼；在深圳，则是在热带雨林里种花。后者毕竟容易得多，人家条件好，这是事实。目前，物管的法律条件的确不够，但很多时候是你如何运用法律的问题。最简单的是收费问题。只要物管企业与业主有任何矛盾，业主的第一举动就是拒交物管费。这时“鸡”和“蛋”的现象就出现了，业主说：“你服务不好，所以我不交费”；物管说“正因为你不交费，所以没法服务”，到底谁先谁后？永远说不清楚。北京市商会曾组织过讨论，结果令物管企业很尴尬。论题是：在物业管理收费率达不到百分之百时，是否可降低服务标准？会场上答应“能”的人居然寥寥无几。看来我始终在少数人的一方。对此，我的看法是：①我佩服大家的服务精神，钱不管给多给少都要干。可别的行业不是这样，送牛奶的，你不给足钱，他能把牛奶给你吗？而我们物管只收到40%的费还照样干，甚至干得欢。②也说明大家的维权意识太差。《合同法》明确规定有三个“抗辩权”：“同时履行抗辩权”“后履行抗辩权”和“不安的抗辩权”。什么叫“同时履行抗辩权”，即双方“互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”。北京某机电产品的售货员送货上门，要求买方先付钱，后下货；买方却要求先下货后付钱，这在法律上就叫“同时履行抗辩权”。物管是否也可以“你不交钱我不给你干？”。“后履行抗辩权”指双方互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”比如约定付钱后五天内给货，如果你未付钱，货就是可以不给。“不安抗辩权”是指，在一方履行合同之前，发现另一方没有履行合同的能力，一方可以不履行合同。但这要受严格限制：①必须有充分证据证明其确无履行能力；②行使“不安抗辩权”的人必须及时通知对方；③一旦对方提供担保，则必须按合同履行。这三个抗辩权都可以用来解决物业管理的纠纷问题。合作双方在失去信用的情况下，很容易发生争吵，而争吵是没有任何意义的，其实很多法律原理都是可以用到物业管理上的，法律不在于多，而在于理解和会用。

　　（二）、业主观念的偏差

　　（三）、防范工作的疏忽

　　如我们机动车的丢失，管理确实也有问题。因为我们没有足够的证据来推翻“车是在小区丢的”，后来我们采取了以下措施：

　　A、固定车位。不但让其有主权感，而且发现碰撞事件也便于追索。

　　B、24小时看守。

　　C、解决车辆进出和是否还在小区的问题。
　　车辆在门口验证会造成交通堵塞。我们采取了两证分开。出入证较小，便于携带，停车证较大。只要有出入证便允许进出。车停好后将停车证给他，只要证在他手中，车就在小区；反之，证在我手中，就表明车已不在小区了。

　　D、要签合同，写明收费的用途。法律有“约定优先”的原则，要善于运用约定权与客户约定。可在“合同”中写明：a、一旦发生丢失，与客户一齐面对保险公司。b、写明所收的费用是用于设施、场地的维护和更新。“保管”不要说得太明显。c、若发生事故，协助业主及时举证、追索。d、对违章停车，有权强制处理。

　　同时，健全保安制度。这样，车辆丢失率会降低的。

　　重庆高层建筑多，电梯和污水处理问题会很多。一般情况下，高层建筑的污水管道堵塞造成损失，诉到法院，法院认为你虽未侵权，但会认定你违约。是你管理有“疏忽”，有“不作为”或“作为不当”。这是用“严格责任原则”推断你有责任。此时，物管如何免责？有两招：一是找出真正的责任人；二是以充分证据证明你已尽勤勉尽责的善意履行人的义务。可以出示检查下水道的记录（业委主认可的记录）。

　　（四）、竞争规则的失范

　　经济学的“劣币驱逐良币的现象”，在物业管理上也存在。一是物业管理的竞争加剧，物管质量出现趋同化。再“牛”的物管公司也与其它公司差不了多少，也就是企业比较优势不大，物管又是劳动密集型企业，差距很难拉开。物管只有采用两个手段来形成比较优势，在竞争中获胜。一是个性化管理，做出特色。跟世界上没有两粒相同的砂子一样，世界上也绝对没有两个相同的物业。区位、设施、构造、服务的人......都会不同，需求也不一样，管理一定要符合需求，必须进行需求识别，形成个性化满足，这是今后竞争的方向；二是高科技的运用。这样才能打破趋同化。从市场化角度看，还必须进行竞争规则的创新，适应市场的需要。还有个“品牌膨胀问题”，“通货膨胀”大家知道，当市场上纸币的发行量超过了流通实际需要的货币量时，就会引起货币贬值。物业管理现在也存在品牌的膨胀与贬值现象。品牌很易获得，企业的差距很难看出。实际上档次压缩，比较优势的丢失。什么叫“劣币趋良币？”世界上如果流通的是金币，金币又有24K与18K之分。如果二者都能一齐流通，人们肯定都把24K藏起来，久而久之，18K就把24K逐出了市场。其实，这就是竞争规则失范导致的。用这个现象来解释国有企业最合适。大家干多干少一个样，久而久之，干多干好的人走了，剩下的全是“劣币”。物管企业也存在“劣币驱逐良币”，所以会形成不正当竞争。加上信息不全，选择时没有参照性，选项不全，信息不对称，所以招标中出现一些违规行为。最典型的表现是： a、投标文件和最后形成的合同大相径庭。b、利用招投标骗取他人商业机密。

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