试论物业经营与商品经营的差异

集团在二届五次职代会报告中，已明确将生产资料贸易、专业市场和现代物流、电子商务列为三大业态重点发展，因此我们有必要加深对三大业态的认识。在此选择贸易与市场两大业态抽象地进行分析对比。

贸易即商品经营，俗称买卖，是我们从事商业工作比较熟悉的经济活动，而市场中的物业经营则是近十年才出现，正慢慢被规范的经济活动。本人参加工作的前十年大部份时间从事商品经营活动，近十年较多时间接触物业经营，觉得两者之间从思维到表现方式都有很大差异。在这里将两者进行比较分析，试图在对其差异的认识中找出特殊性和规律性，从中帮助我们得到一些有益的启示。

1．盈利思维不同。商品经营奉行“赚头蚀尾”，即将盈利能力放在经营过程的最初阶段。新货上市先赚个盘满钵满，然后慢慢降价，薄利多销，货尾可以蚀让回笼资金。而物业经营是蚀头赚尾。我们可以看到许多新开盘的市场（或商场）往往以低价租金吸引经营者入驻，然后随着市场转旺，慢慢提高租金。此时承租者由于生意做开、做顺，已将主要注意力放在扩大经营上，关心如何赚更多钱，而不太注意和计较慢慢出现的租金变化。

2．商品形式和盈利方式不同。商品经营是商品实物的所有权转移，买卖双方钱货两讫，所有权转移就意味着交易完成，有进销差就形成毛利，其商品市场生命期短。而物业经营中的商品则是物业使用功能的附加值，即物业使用权的有限期，有制约的买卖，物业的所有权没有发生变化，业主收取的租金就是物业使用权交易的毛利。物业使用功能的市场生命期很长。

3．定价原则不同。前者通常按进货价加上经营过程的费用和可以获取的利润定售价，这里影响比较大的是进货成本，而且卖方通常以季节、商品功能等推动市场定价。而后者租金价格通常受买（租）方影响，按市场需求定位，由于物业折旧不多，因此开始定价比较多地考虑日常的经营成本。此外，商品经营中开始定低价会令经营者容易出现亏本，而物业经营只是赚多与赚少的问题。借用股市术语，前者是高开低走，后者是低开高走。

4．调(降)价意义不同。两者因为市场压力的需要而利用价格的变化进行竞争。在前者调(降)价，通常是商家为了将库存的某种商品通过降价尽快销售而退出，以便腾出财力与精力去选择其它品种的经营，这是一种消极的行为，是一种退的表现。而后者则是通过降价去留住租客，为的是帮助租客不被市场压力所淘汰，这时可充分体现物业租价在市场中的调节适应作用，是一种互动式的、进的表现，这种暂时的降是为了日后升的需要。

5．经营所需的时间和变化频率不同。这里特指完成每笔交易的时间。前者非常讲究时效，强调货如轮转，尤其是季节性的商品交易时间越短效益越大。一个出色的商人总想市场出现波动，商机只有在市场变化中才容易出现。而后者追求长远稳定的收益，所以希望合同的周期长些，若出现租客频繁变动，每次变动都会因为新客入伙装修，业主要给免租的装修期，这会导致整体上的效益下降。同样，后者追求稳步发展。

6．经营风险表现不同。前者的风险主要在商品(除质量问题外)本身是否卖得出去，通常卖不出的责任由商家承担，可以换货的例子很少。因此积压库存就成为风险，而且还容易出现付出钱收不到货，或货不对板和不及时到货错过销售机会的风险。所有这些都影响经营本金，处理不当就出现亏本。而后者的风险是出租物业有否损毁，因为租客可以随时更换，业主承受暂时性的租金影响，相对物业价值风险小。暂时收不到租金，损失的只是物业单位时间的使用价值，对物业主体本身没有损失，而且无须担心物业会被承租者骗走。物业的本（物业价值）不会因暂时的市场变化而亏掉。

7．关注的对象和方式不同。两者同样关心市场。前者在合同定立之后，经营者比较多关注商品能否及时到货，质量是否保证及进销价是否盈利，不太关心购买者对商品的处置。而后者经营业主除关心出租物业有否损坏，更多地关心租用者的经营状况(交租能力)，甚至设法帮助、善待他们，期望他们在承租场地中创造好的效益。因为租用者才是物业价值的实现者。

8．投入方向不同。前者买方投入资金买入商品，将钱投入到别人身上换取自己所需，投入与商品数量有关，大进、大出、大风险。而后者的投入是对物业日常维修、保养，将钱投入到自己身上，对承租者只有得益没有得利，业主投入是与物业的价值质量有关，大投入、大保险。前者还有投出资金的在途风险。

9．评价方式不同。前者比较注重经营的过程，一个新品上市、一个品牌代理、一项促销活动，每次都轰轰烈烈，上电视、登广告，通过各种媒体宣传。最终的经营(效益)结果却很少为人所知，而且结果不一定理想。因此前者通常是享受(评价)其经营的过程而较少享受其结果。后者因为其过程充满酸、甜、苦、辣，是一种默默耕耘的累积性工作，平凡而没有辉煌，但其经营结果(效益)则是充实的，因此享受(评价)结果多于享受过程。前者高调容易体现成绩，后者低调才能有业绩。

10．所使用的资源方式不同。前者需用的资源是资金，只要有足够的现金流就可以做大销售，达到好的经营效益。在这里资金是经营的动力，相当于汽车动力所需的汽油。而后者使用的是资产物业，优质物业通过认真经营，就可以带来优质回报，在这里资金只是经营运行中的润滑油，不可缺少但无须太多。