南通市专项维修资金管理使用经验谈

商品房专项维修资金俗称“房屋的养老金”，自2002年5月开始，南通市为了确保商品房及时建立起完整的“首期维修资金”，保障房屋的售后维修不脱节，实行的归集方式是由开发单位在办理商品房产权注册登记前先行一次性垫付，归集在南通市房管局财政监管的专项帐户上，之后再向购房者收取。集中归集的这笔商品房专项维修资金分别归属于各个商品房物业项目的全体业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修。由于维修资金用完之后还需“续筹”，因此归集到专户上的资金只是“商品房屋的第一笔养老金”，可以预测的是“续筹”工作难度将会很大，所以延长“第一笔养老金”的使用寿命是大家的共同心愿。近年来已经到了维修资金普遍使用阶段，南通市房管局不断总结经验，积极创新，采取了一系列措施，尤其是2007年出台了审计措施和社区监督的做法，确保了业主的房屋共用部位、共用设施设备得到及时修缮与维护，又监督了资金合法、合理地使用。

准确定位，维护物权，建立规章制度

2003年国务院《物业管理条例》颁布，明确规定“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”，但是该办法几经修改，直到2008年2月1日才开始正式实施。在此之前，可以说有关维修资金使用管理的上位法一直不健全。为了切实保管好业主的维修资金，保证业主要求使用资金的渠道通畅，2007年1月，南通市房产管理局根据实际工作的需要，研究出台了《南通市市区房屋专项维修资金使用监管操作规程》，从维护业主权利出发，准确定位业主的所有权地位，操作规程贯彻了业主的决策权和业主委员会的审批权，政府部门发挥的是监督作用，并随时向业主、业主委员会提供账目核对服务，从而在制度上保证了维修资金的业主所有权不受侵害、使用通畅和政府监管的及时有效。

设计流程，规范操作，资金运转顺畅

南通市的商品房专项维修资金使用是近两三年才开始的，通过不断总结，不断完善，本着“资金使用顺畅、操作严格简便、监督合理有效”的原则，市房管局设计了合理的维修资金使用的流程，对涉及物业共用部位、共用设施设备维修，需动用专项维修资金时，由物业服务企业提出维修方案，经业主大会同意，由业主委员会（或委托物业服务公司）公开选择维修施工企业，签订维修施工合同后进行维修，施工企业（资金使用单位）提取资金时填写《南通市市区物业专项维修资金使用审批表》，经过业主委员会审批后，市房管局相关部门与分管领导核对监督。

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