供水管理交接问题的解决之道

摘要：多年来，在小区供水问题上，一部分物业管理公司扮演着中间层的角色。随着园区的发展，供水设施年久老化，管网渗漏严重，使物业管理公司背负着沉重的压力，同时造成了社会水资源严重浪费。因此，如何进行园区供水管网改造和供水管理交接，成为实践循环经济理论的一项重要工作。

随着物业管理园区的发展，顾客对供水的要求不断提高。但是由于供水设施存在着年久老化，管网渗漏严重、压力不足等问题，物业管理公司面临着沉重的经济和消防安全的压力。

一、供水中间层的出现

在早期开发中，园区建设单位以其自行建设的供水管道及其附属设施向本单位的生活、生产和其他各项建设提供用水。但是进入九十年代以后，建设单位相继成立了自己的物业管理公司，承担起园区供水系统的管理工作。随着商业化进程加快，园区多数物业产权发生了变化，物业对供水系统的要求和关系产生质变，出现了代管代付的事实关系，这种变化导致了供水中间层的产生。
二、中间层水损的产生与处置

中间层水损的产生一般可归纳为两大类：一类是计量、统计原因引起的，另一类是管网系统渗漏产生的。

第一类情况一般常见的有抄表出错、水表计量不准确和人工输入电脑的差错。这类情况通过管理的方法可以得到及时的处理。

第二类情况常见的有爆管和渗漏。爆管是突发性的漏水现象，表现出大量的水流到地表，一部分用户管网水量明显减少或中断。发现爆管时物业管理公司应及时抢修，将供水影响压到最低限度。渗漏是地下管网存在漏水点，不易确定具体方位，管网水压出现减弱倾向。处理这类问题涉及的政策性和技术性较强、资金量大，处理难度较高。
以下是一个建筑面积 50 万平米的某商贸园区水损情况的统计图表（单位：立方米）。

商贸园区水损情况统计表
以该商贸园为例，在管网改造移交前，中间层水损已达到平均每月 21% ，按平均月总表水量 49000 计，每月平均流失的水资源近 10300 立方米，这是一个很大的浪费，物业管理公司也因此每月背负近四万元的水损费用的负担。

通过该商贸园区物业管理单位的努力，最终和供水企业达成一致意见，以管网改造和移交同步进行而获得圆满解决。

三、供水管理交接工作的开展
（ 1 ）移交条件。

在深圳市，针对已投入使用的用户供水设施移交问题出台了 《 深圳市用户供水设施移交办法 》 ，其中第六条规定：已投入使用的用户供水设施，建设者或管理机构应在 1997 年 3 月 1 日前向供水企业提出书面移交申请，并按本办法要求做好供水设施移
交准备和整修工作。

关于整修的要求，第八条讲到：用户供水设施移交前需整修的，费用原则上由建设者承担，整修工程必须符合下列要求：总表与分表计量误差符合国家有关规定；在无二次加压的前提下，供水管道水压达到市政府规定的要求；设置的水表方便供水企业抄表到户。用户供水设施整修工程应经市（区）水务主管部门和供水企业验收或认可。

因此，一个合格的移交必须要符合上面三项移交要求，并最终由水务主管部门和供水企业验收认可后才能进行移交。

（ 2 ）引起供水企业高层的重视。

就前面所举的商贸园
区为例，今年成功地实现了供水管理的顺利交接，使物业管理公司最终摆脱了每月数万元的经济重负。同时，集资改造工程也进入了实施阶段，可望在短期内完成整修工程，每年预计节约水资源 12 万立方米以上。成为物业管理公司在贯彻循环经济理论的一个较好的案例。

首先，物业管理公司在推进此项工作采取了主动出击的方式，在公开媒体上向供水企业高管层主要领导反映情况，引起了高度重视。随即供水企业相关部门对物业管理公司所述的情况进行调研，开始与物业管理公司商洽交接方案，经过近三个月数轮的谈判，基本确定了交接条件与交接时间。

（ 3 ）借助政府有关部门的力量。

在交接谈判过程中，物业管理公司从不同的角度及时地向供水主管部门（水务局供水管理处）和所属区域政府主管部门（区府街道办）汇报情况，取得了有关部门的支持，并召集供水企业、物业管理公司及政府相关部门开了多次协
 
调会议。

（ 4 ）订立交接协议书。

订立交接协议书时，双方企业法律部门介入了具体起草，拟定出协议书条款。交接协议书包括：移交的范围及内容、管网改造、移交日期及结算、其它事宜等方面的条款，其中，涉及到管网改造费的一些制约性措施条款，则以供水管理交接补充协议书的方式来体现。

四、落实供水管网改造资金

落实供水管网改造资金是交接谈判过程的关键环节。在这一问题中，一要纵观园区历史发展，二要遵守地方法规（深圳市用户供水设施移交办法），三还要符合国家规定（物业管理条例）。
按照 《 深圳市用户供水设施移交办法 》 中规定用户供水设施移交前需整修的，费用原则上由建设者承担。但基于上述园区发展的历史过程和现状，完全要由 《 办法 》 中所提及的建设者承担全部的改造费用是很困难的，尤其是在改造区域内，建设者没有自己的物业。
《 物业管理条例 》 第五十二条规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这一条强调的是要依法承担。在深圳，供水企业会依照 《 深圳市用户供水设施移交办法 》 来执行，因此，该商贸园区的管网改造费要由供水企业出资也是依据不足的。
《 物业管理条例 》 第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。说明住宅区业主有交纳专项维修资金的责任和义务。条例在这里是针对住宅区讲的，对商贸园区是否适用并不明确，但应当可以参照。

参考文献：

1. 《 深圳经济特区城市供水用水条例》 （ 1995 年 12 月 26 日，深圳市第二届人民代表大会常务委员会第五次会议通过）

2. 尹芳编辑， 《 新编房地产实用法典 》，中国法制出版社

3. 《 深圳市用户供水设施移交办法 》 （ 1996 年 10 月 22 日深圳市人民政府发布）