现代城市住宅小区物业存在的若干法律问题

摘要
住房货币化带来物业管理市场化,房地产的欣欣向荣推动物业管理的蓬勃发展。但与此极不协调的是,全国各地大城市均出现了不同程度的“棍棒相加”、流血冲突等物业暴力事件，停水停电更是司空见惯。2005年11月8日在河南郑州，河南电视台一名摄相记者喋血中方园小区，摄像机与采访车受损。此事被东方今报、郑州晚报、河南电视台等省内媒体连续重点报道，引起相当大的社会震动。
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量、社会安定，更关系到现代化城市建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法明确各方主体：政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生或把纠纷解决在初期，促进物业管理的健康发展。
一、住宅小区物业管理的法律界定
（一）物业及住宅小区物业
“物业”对应的英文是“REAL　ESTATE”或“REAL　PROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地，由以下四个部分构成　：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。《河南省物业管理条例》第三条　本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
住宅小区物业系指一个住宅小区的房地产的总称。首先以小区宗地土地使用权的土地的四至为界，其次在该宗地上附着了可供所有权人或使用权人使用的各种房屋、设施、绿化等。住宅小区物业具有以下法律特点：1．房屋所有权具有多业主。2．土地具有共用性。3．小区配套房屋产权具有模糊性。 
（二）住宅小区物业管理及界定
住宅小区物业管理，是对住宅小区作为房地产的物业管理：业主通过选聘具有相应等级资质的专业物业公司，由业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
所谓住宅小区物业的界定，是指如何区分A小区与B小区的边界。中华人民共和国成立以来，我国对待房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑；地上建筑物、构筑物、定着物所有权转移时，连同其所占用的土地使用权一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。多年来，我国司法、规划和房地产管理机关都是按照这一原则，处理有关房地产权属问题的。上述原则体现在相关宪法和法律条文中：中华人民共和国宪法第12条规定 “国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。” 中华人民共和国土地法第11条规定“土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
《物业管理条例》第9条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由于开发商不同，规划不同，各个小区的容积率、绿化率、配套设施的完善程度都各不相同。如果根据一定的评价指标将住宅小区划分为好、中、差的话，就会出现相邻小区实际上处在不同居住环境等级中，不同小区的业主购买房屋的价格也不同。一个小区的业主出高价买了住房和与之配套的设施、环境，让他的小区与居住环境较差的小区并为一个“物业管理区域”，显然他对配套设施、绿化、土地使用权的权利都会受到不同程度的侵害。
所以，对住宅小区物业的法律界定，应结合实际情况，确定合适级别以收取物业服务费用，以当前中央提出的建立和谐社会为指导原则，把事情做细做好。郑州中方园小区经过11月8日事件使方圆物业退出后，原来的东西两小区分别聘请不同的物业公司来服务，有利于竞争，提高服务质量。
二、住宅小区物业管理中存在的问题 
国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。所谓业主管理物业，就是业主通过某种手段、措施达到所要的服务质量。一般来说，都是在业主大会的基础上成立业主委员会并聘请专业物业公司来具体管理，根据业主大会做出的决定行使一定的权限。
（一）现阶段业主如何行使管理物业的权利
1．业主如何通过业主委员会管理物业
《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。如何计算参加投票的业主投票权问题？《河南省物业管理条例》第十一条　业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：（1）住宅物业按一户一投票权数计算；（2）非住宅物业按建筑面积计算。确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。
2．业主委员履行职责不力
国务院颁布的《条例》第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。上述规定已经明确了两个问题：一是住宅小区的业主大会代表和维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益；二是住宅小区业主大会的代表和维护活动是通过业主委员会实施。 
3．业主委员会备案问题。《物业管理条例》第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
备案的本意应当是登记备查。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主选举产生，不因备案产生。到所在地县级房产管理部门办理备案，是为了备查，方便工作。不能让备案成为一道关卡。一方面我们在强调业主自治，另一方面我们又增加审批程序，这与当前的市场经济体制是不相容的。解决的办法就是明确规定由业主委员会将选举结果报送房地产主管部门登记备案。只要选举符合法规规定，房地产主管部门就不得拒绝备案，简化程序，合法即备，规定在若干个工作日内作出给予备案或不与备案理由的答复。
（二）业主、业主委员会和物业公司之间的关系
1．业主委员会是业主代表大会的执行机构，是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，其有效的工作是社区稳定的基础。
2．业主委员会和物业公司的关系：业主委员会在相关主管机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。
3．业主和物业公司的对立关系。由于业主对物业公司服务不满意，或者物业公司对业主欠缴物业费用采取停水停电的不当做法，导致矛盾对立。业主作为弱者，被物业公司人员聚众殴打经常出现： 05年11月8日出现的郑州中方园小区多位业主被方圆物业公司保安人员殴打即为典型案例。此事引起郑州多家主流媒体前往采访，甚至于河南电视台一摄影记者也喋血小区。11月10日，《东方今报》头版头条推出“诚招十大解决物业难题”，希望借助专家和社会的力量解读物业出现的难题。
4．业主、业委会炒物业公司不容易。“本来管家是为主人服务的，现在管家把家都占了。”郑州德亿小区一位业主的这句话，讲出了现今物业管理中许多业主的无奈与尴尬。该小区选出的业主委员会认为原物业公司的服务不够好，业主招聘的新物业前来服务，原物业公司以某些物业费未能收齐为借口，拒绝撤出，一副不管你乐意不乐意，我要为你服务到底的架势。于是在小区门口出现了身穿迷彩服和蓝色工装的两家物业公司保安并排而立值班“一门两岗”的罕见现象。但后来，业主聘请的郑州大宇物业终于抵不住对方给予的各种压力，包括8月17、18日两次流血冲突，终于坚持一周后无奈离开。 

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