第一，业主对专属于自己的一定范围的建筑空间（即专有部分）实施照料和保管，以便于更好地“直接占有、使用，以实现其居住、营业及其他目的”，或“将其予以出租收取租金，或于其上设定负担（如设定抵押），以及将之予以转让等”。同时，还可以合理利用相邻他人的专有部分或不属于自己所有的共有部分，以便于维护或修缮、改良自己的专有部分，这是基于建筑物区分所有权的相邻使用权。因此，业主实现其专有部分占有、使用、收益、处分权利，必须使用管理的手段、工具、程序等。然而值得注意的是：区分所有建筑物内拥有众多业主，各业主使用、管理自己的物业必将受到限制，具体表现为：
①应当合理使用其专有部分，不得危及整个建筑物安全，即不得为自己专有部分的改建或增建拆除内部梁柱或墙壁的全部或一部分，或其它有损于整栋建筑物之外观的行为。
②不得随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气管道，影响其容量、通畅。
③应独自出资修理其专有部分，维持建筑物存在。
④维护住宅环境的卫生和安宁，遵守建筑物所在地风序良俗。
⑤对专有部分的利用应符合其本来用途，不得作出令人厌恶的使用管理行为，不可释放不可称量物质。
第二，业主在区分所有建筑物中，与其它业主因共有、共用部分和他们共同行使使用权，产生了对共同事物的管理权和共同义务的分担，这是一般意义上的物业管理权。业主们在共有关系中，对如何享有共有部分的占有、使用、收益、处分权利进行管理界定。 如，业主对共有部分的共同占有具有不可分割性，即其与专有部分“共同构成区分所有建筑物之物法性权利—共有所有权与专有所有权之客体，此权利客体必须连同区分所有权人之成员权一同予以处分（包含分割）”；对共有部分的共同使用，依共用部分的用法或使用需要予以进行，不依业主对共用部分之“应有份额”予以使用。“即在一栋建筑物上有一半面积之专有部分所有权人，不能对共用部分之走廊或电梯只使用一半之面积，而依其性质得为共同使用或轮番使用，因而共用部分不问其持分多少，于使用上应全体使用。”；业主对共用部分依规约或其共有持分，获得共有部分所产生的利益，同时，基于居住及实现以上权能，可对共用部分实施“不影响或损及建筑物共用部分之固有性质的修缮改良行为”。这些管理活动具体表现应包括。
①各业主要合理使用共用、共有部分。所谓合理使用就是按物业的本来用途使用，如载人电梯不得用来载运其它物品，停车场不应用来堆放其它杂物等。只有这样，才能保证物尽其用，维护物业安全及其他业主的合法权益。
②如果改变物业共用、共有部分本来用途而使用之，应征得其他业主的同意，并且不得危害建筑物的安全。
③业主（使用人）一般只能自己使用共有物业，如果由业主（使用人）以外的人使用，应征得其它业主的同意。
④共有人不得请求分割共有物，若准许共有人分割，物业就会丧失其固有的使用价值，或影响其它业主的合理利用。
⑤共有权从属于专有权，当专有权转让时，共有权应同时转让，且其它共有权人无优先购买权。
⑥共有权人有权对共有物进行修缮和改良，任何共有权人都可以在不征得其它共有权人同意的情况下修缮受损害的物业，并有权要求其它共有权人分担费用。若需要改良物业（即改变物业使用用途），则应征得其它业主的同意。
（二）物业管理权之移转
建筑物区分所有权作为一种法权，是法律赋予业主多该特定财产享有占有、使用、受益、处分之权能。区分所有建筑物这一财产是一种静态的物，本身不会直接使权利人受益，业主要对财产施加一定的影响（或行为），这种影响就是对财产加以管理，行使物业管理权。但建筑物区分所有，并不是物权法上的一物产一权，而是“将某一栋房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立的单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体（独立的物），由此在一栋房屋上成立了两个以上的所有权。但是，由于这些区分为各个单元的房屋，仍然构成一个整体，而且每一单元房及其使用都离不开整个房屋共有设施支撑。因此，建筑物的区分具有相对性，它既承认房屋作为一种整体（一个物）存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分，各个部分上相对独立的所有权”。因此，众多业主为维持在同一建筑物产生的权利归属和使用不可分这一共同关系，妥善解决相邻关系和共有关系，使物业这一财产产生更大的经济价值，获得物业使用价值的最大发挥，使物业保值增值，并节约交易成本，业主将其物业管理权通过合意的方式转移出去，这种转移体现在现代物业管理中有两个步骤：
第一，公共契约。公共契约亦称管理规约或业主公约，是“全体区分所有权人就建筑物与基地管理、使用及所有关系，以书面形式订立的自治规范”。它是各个业主调整彼此之间利害关系的有效的管理方法。过去，在高层多主楼宇出现之前，物业管理权多由业主行使，这时的业主单凭自己的技能、知识和物质条件便足以管理好物业，但随着现代建筑技术发展，多主高楼大量出现，仅靠个别业主来进行管理已不可能。因为这样将使作为物业组成部分之公共设施、设备和场地以及其它涉及全体业主利益的公共事务处于无人管理的状态，这对单个业主抑或是全体业主来说都是不利的。因此，对现代多主楼宇的管理成为全体业主的一项公共事务，业主需要通过某种方式将自己的物业管理权交给一定的组织来行使。这一组织便是全体业主组成的业主大会及其执行机构的业主委员会。在业主大会中，每个业主都享有成员权。成员权是“对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，其主要涉及管理关系，具有人法（管理制度）之要素存在”。业主成员权体现了业主对建筑物共同事务的管理权，即物业管理权。全体业主通过参加业主大会，行使成员权，合意订立公共契约，将自己的物业管理权在保留了非涉及他人的专有部分管理权外，其余之物业管理权交给了业主大会及业主委员会。至此，业主物业管理权完成了第一次移转，即通过公共契约将一部分物业管理权交给了业主大会及业主委员会。
公共契约具有契约的实质，是业主管理团体的最高自治规范，它规定的管理包括：一是关于区分所有权人之间的基础法律关系（或所有关系）的事项。二是关于区分所有权人之间共同事务的事项。 如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式，管理人之选任、任期、解任及职务权限，集会的营运方式，管理费的数额及缴纳方法。三是关于区分所有权人之间利害关系调整的事项，主要包括专有部分的使用限制，共用部分（含基地）及附属设施的使用方法，对违反义务者的处置事项。作为业主，只能通过订立物业管理规约等受益权和表决权来充分行使成员权，而不能单独对整个建筑物的公共事务进行独立的物业管理。其管理权已交由业主大会等行使。
第二，物业管理委托合同。经过第一次权利转移，业主大会成为行使物业管理权的权力机关，有权对关于全体业主利益的物业管理之重大事项进行决策，并由此而成立一个业主大会的常设机构—业主委员会，以执行业主大会的决定行使业主大会授予的物业管理权，处理物业管理日常事务。但由于现代物业管理的专业性、复杂性及综合性，不论是业主大会还是业主委员会，都不可能具有管理现代物业的专业物质技术条件，因而单靠他们是不能管理后物业的。在场情况下，就需用有专门从事物业管理的机构根据业主委员会的委托对物业实施管理，这种机构便是物业企业。业主委员会通过和物业企业签订物业管理委托合同，把部分物业管理权委托给物业企业行使，物业企业依被委托的物业管理全权代表实施合同约定的物业管理行为（有关物业管理委托合同本文前一部分已予以阐述，不再重复）。至此，物业管理权发生了第二次移转，通过劳务合同的方式。物业管理权第二次转移时，业主委员会保留了召集并主持业主大会，执行业主大会决定，选聘并监督物业企业以及审议决定物业各种基金使用等管理权。
五、物业管理合同中企业责任相关的法律问题分析
物业企业根据业主公约及物业管理委托合同，享有了相应的物业管理权，并依约履行管理服务义务，但在实践中，仍有一些问题需要特别理顺。（一）物业管理职能擅自被转让的效力问题
物业企业与业主团体签订委托管理合同后，是否可将物业管理职能再转让？未经业主许可，该转让是否具有法津效力？一种观点认为，职能转让无需经过业主同意，业主只能以物业企业履行职能不当为由进行抗辩；另一种观点认为，职能转让包括业主义务的转让，义务的转让参照合同有关债权转让的规定精神，权利人应该履行通知义务，未经通知，该转让对义务人不发生效力。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页
