第三人侵权行为是指辖区外的人进入物业辖区内侵犯辖区内的财产权或人身权的行为。如果物业管理合同中约定其属于物业企业的管理范围，而该企业未尽到应尽的注意义务，则企业应承担违约责任，行为人应承担侵权责任。当无法寻找行为人时，企业应合理赔偿。实践中该类事件发生较多，如 97 年第 10 期《中外房地》刊登了《花园别墅的血案该谁负责》一文，讲述藏姓女土购置了一房产，置业时宣传资料承诺“24 小时保安，防盗对讲……”等等，而事实上保安设备较差，保安人员非专职人员,未尽职尽责，导致不法分子闯入住宅杀死藏女士及其母亲。事后物业企业否认其应承担责任。该案中，凶手固然要承担刑事、民事责任，但该企业也显然违反了合同，因其怠于履行合同而致使惨案发生，也应承担违约责任。
（四）物业企业对物业维修基金的代管
物业企业根据建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，可以经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业企业代管，维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项维修基金是专项代管，管理使用必须经房地产行政主管部门、财政部门的指导、协调、监督，并由业主管理委员会审议决定。物业企业使用代管基金用于物业的大修、更新、改造，那么，何种情况属于办法中规定的“大修、更新、改造”？
在实践中，物业企业对养护建筑物及附属设施设备分为大修、中修、小修。按京房修字[1994]第521号文件规定，大修工程是指需要牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程，包括承重结构部位，外墙面、楼幢间，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，加压水泵、电梯、共用照明、消防设施等共用设施设备和公益性文体设施的大修，更新、改造；中修工程指需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，但保持原房（或设备）的结构和规模的工程，适用于一般损坏房屋；小修工程是指修复房屋或设备在使用过程中其构部件小的损坏，以保持房屋或设备原有完损等级为目的日常养护工程，我认为，从这些规定中看，物业企业对房屋及小区共用部位共用设备的大修、中修费用应从共用部位，共用设施设备维修基金中列支。在现实中，我国许多物业企业实行财务包干制度，即先由政府部门确定物业小区每平方米物业管理费多少钱，然后该楼盘的物业管理由该物业企业全权包干。这种做法引起的后果是：一方面使物业企业在进行较大的维修时有所顾虑甚至不得已而偷工减料；另一方面，物业管理费是一定的，又易使物业企业滋生不负责的心理，影响物业管理质量。因此，为了保障物业的维修管理，维护业主的利益，必须设立维修基金。这样，既可以保障物业企业对物业大修时的经费，以确保质量，同时又可防止物业企业以各种理由再向业主收取费用。物业企业在对物业进行大修、中修时，应向业主管委会汇报，并制定详细的施工计划。在征得同意及向有关部门报批的前提下，才能使用维修基金。同时随时接受业主管委会的检查、监督，业主的查询，审计监督和对帐制度。如果物业企业挪用维修基金或造成维修基金损失，便违反行政法规及合同的有关约定，均应承担法律责任。
（五）物业管理费
物业管理费是指“物业管理单位接受物业产权人，使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮，整治服务及提供其它与居民生活相关的服务收取的费用”。在委托物业管理中，物业企业有权收取物业管理费。但物业管理费包括哪些项目，物业管理费的收取与履行委托义务应当如何挂钩这一问题日益成为物业管理的瓶颈。
从有关立法来看，物业管理费包括公共性服务费、专项服务收费、公众代办性服务费、特约服务费等费用。
第一，公共性服务收费，实行政府定价，用于为业主，使用人提供的住宅共用部位、共用设备设施的日常养护和保洁，保安等具有公共性的服务。
第二，专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯，转供电，二次供水等房屋设备运行服务所需的费用。
第三，公众代办性服务费是物业企业代供电、供水、煤气公司等收取的电、水、煤气费用所取得的相应的代办费，由委托单位支付。
第四，特约服务收费，实行业主与经营者根据市场价格自主协商定价，由物业企业为业主（使用人）个别需求提供特约服务。
从上述组成看，公众代办性服务费，特约服务收费不易产生歧意，在公共性服务费，专项服务费中，出现许多问题。首先，公共性服务费与专项服务费如何区分，法律未明确规定，诸多的如装修管理费，停车场使用费等属于何种收费不明确；其次，公共性服务费，专项服务费收费标准有何依据；再次，此两项收费与服务管理质量如何相联系。
这些问题未解决，使得业主与物业企业对此两项收费分歧很大，纠纷非常多。业主往往以物业企业管理不善，超标准收费，造成业主意外损失及物业企业帐目不清等理由拒付或拖欠物业管理费，并决心要解除物业管理委托合同，而物业企业认为业主对物业管理要求过高，物业管理的成本很高，且由于服务费的限价，物业企业只有在管理水平基本持平的情况下，降低管理成本来艰难度日。其实，业主与物业企业关于收费的纠纷焦点在于对物业管理的理解，国家法律对物业收费有标准，但对管理物业标准未细化，使得收费标准与管理标准缺乏统一，没有可参照的依据，致使业主与物业企业权利义务失衡。物业企业即使某些做法错误但收费是天经地义，而业主认为没管好物业就不得收费却没有法律依据，最终都不得不交费。
物业企业收费要根据物业管理的服务内容，服务质量，服务类别制定出物业管理服务收费的分类标准。国家立法也应完善物业收费管理办法，规范收费项目，并根据不同的服务质量标准，明确相应的服务收费价格构成，同时，加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算。物业企业自身也要强化管理，建立健全规范自身价格行为的约束机制，公开服务项目，服务标准，收费标准，做到每一项收费及收费标准合法，每一项收费都有实质的服务内容，服务标准。真正杜绝多收费少服务或只收费不服务的不合理现象。若出现收费与服务内容、标准不符，物业企业必须承担违约责任，同时还应承担行政责任。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5]
