小户型营销须知的五个概念

    Solo 被房地产业内人士克隆,以时尚、前卫的思潮杀入楼市,以够炫的户型、完美的配套、独到的设计,便利的服务,配以低首付,低月供的诱惑,令二三十岁的年轻人,特别是新新人类垂涎欲滴,因为Solo以人的需求为第一因子,完全迎合他们的胃口。真正把住宅理念引申为居住、工作、休闲、娱乐互相融合,互相渗透的更高境界。     Solo的闪亮登场,使soho、BoBo一族有了自己的温馨小屋,选一些简单、小巧的家私,任意组合,布置属于自己的小屋,再配上海蓝色亦或火红色的窗帘,去和每日的阳光激情邂逅。因为小屋的主人拒绝成为一成不变的饮食男女,他们要真正主宰自己的生活。     SOLO的“精装修”     SOLO主要面对的是都市中的年轻人,特别是一些高层白领,这部分人群工作压力大,空闲时间少,所以没有时间对自己的房间进行设计和装修,SOLO正是针对这一特点,将完整的精装修产品奉献到客户手中。     因为正如SOLO自己所标榜的,她面对的是都市中的新锐人群,这部分人有主见、有个性、有自己做事的方法,不喜欢整齐划一。而SOLO为这些目标客户提供的装修方案却只有很有限的几套。这样做的结果是目标人群定位很准确,但是客户在选房时总有美中不足之感,影响了项目的销售。     做精装修的另一个后果就是成本的增加    　 　　三、办公类中的小户型概念:“STUDIO”
    概念:     STUDIO,在英文中的意思是工作室,在国内属比较新的产品类型,在国际上也没有形成定论。概念要素包括:针对中小型服务企业———“发展中企业”;相对于写字楼面积更小;对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全;灵活小巧的空间设计;共享一流资源,包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册;商住两用等。     消费群体:     STUDIO的消费群体,是所谓的“发展中公司”,这些公司一般的规模在10人以下,尚未形成强大的经济支柱,又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业,靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。     STUDIO生活     梦想有一天,结束漂泊不定的生活,告别狼狈不堪的数次搬迁,拥有自己的小窝。这个小窝专属于我个人的私人领地。我希望它是个奇异的空间,就像我奇异和自由的灵魂。我想“为所欲为”,而这个小窝就是我“为所欲为”的工厂。我可以在小窝内弹吉他、唱自编的摇滚,雕刻我自己的画像,写亲历的爱情故事,创作自己的个性网站,可以与我的恋人情意绵绵,更可以独坐窗前喝酒、邀月到天明……     STUDIO的建筑     作为多功能化的“工作室公寓”,在整个STUDIO的设计里面,包含了业主的个性空间及业主们的共享空间。所谓个性空间就是业主自己设计、创作的空间;所谓共享空间,就是公用的商务、会客空间等。但STUDIO作为一个整体空间,建筑面积不是很大,小则20~30平方米,大则40~50平方米,总房款不是很高,从根本上减少STUDIO的成本浪费,正好符合创业阶段资金实力不足的年轻消费者的需要。在功能设计上,STUDIO不仅仅是办公这么简单,它同时更多地被赋予了居住的功能。STUDIO作为“工作室公寓”虽然建筑面积较小,但结构设计合理,空间错落有致、层次鲜明、多功能化,厅、卫、卧因自身特点而高度不一,最大程度上利用了平面和立体的空间,正好符合创业者的需求。     STUDIO的配套     年轻人都喜欢STUDIO这种简单方便、小巧灵活的居住和工作空间,将它当成创业的起点。但作为这种特殊的居住形态,STUDIO对小区内外环境与配套项目及设施的要求是较高的。年轻人喜欢较快的工作节奏和较高的工作效率,他们的生活也相应是丰富多彩和充满活力的。所以,对于小区的综合环境及配套要求较高。他们要求小区绿化要好,空气要清新,要有运动和休闲的场所,更要有聚会、娱乐的场所(如酒吧、网吧、咖啡厅、休闲茶座等)。外部环境及配套上,他们要求有大型商场和公园坐落在小区附近,要求有便利的银行、医院,要求有便捷和通畅的公共交通体系。

　　投资STUDIO

　　对于Studio的概念业内人士认为:开发具有中国特色的Studio,必须做出准确的市场定位。Studio对地段的要求较高,其居住者生活节奏较快,休息时喜欢与朋友约会、交流,因此,交通要方便,周边生活配套设施要全,这会为他们节省大量的时间。天津市场上南京路CBD区大户型高档写字楼项目还在增加,其租金也相当可观,有点“高处不胜寒”,发展中的公司对可望而不可及。天津市场缺乏这种小户型的写字楼。而解放北路是天津有名的金融一条街,办公环境清静幽雅,品位高尚。正适合了这些“发展中公司”的需求。商住两用的Studio就是针对“发展中公司”而开发的。新公司刚起步、年轻人刚参加工作,对购买或租住大户型写字间、住宅的资金及心理准备均不足,因此购买总价相对较低、月租金也较低的Studio是非常适合的。

    某些Studio项目还“锁定”了投资理财型置业者。现在投资者心态已经逐渐成熟,一些经验丰富的二次置业者正将目光转向投资Studio,因为这种投资理财方式具有首付款相对少、风险相对较小、租金回报稳定、市场需求旺盛的特点。而世纪大厦借用新的投资理念为投资者设计了“零月供”投资计划。销售人员为记者举例说:“世纪大厦的A型写字楼,建筑面积84平方米,总价418320元,如果首付三成125496元,那么以20年贷款为期限,月供1920元。假如投资者购买两套A型写字楼,一套用于商务办公,一套出租,那么首付250992元,月供3840元,如果按这一地段写字楼租金保守的估计,以日每平方米1.5元计算,月租金3780元,几乎等于零月供。如果按照这一地段写字楼租金普遍的日每平方米2元计算,月租金5040元,所以每月除了扣除月供可以赚到1200元。这种首付25万元左右,零月供甚至有月盈余的投资对于中小企业是非常合适的。” 最后世纪大厦的设计者还补充说:“为了能让投资Studio的投资人能有较高的回报,大厦物业公司还将单独成立租务中心,并在大厦自身显着位置设置招租广告,同时根据情况在天津各大媒体刊登招租广告,以保证投资人的利益。”     另外,从行业分类来讲,服务性企业特别是咨询业(包括房地产咨询和代理)是这种需求的一大主力。此类公司的启动资金较少,多为私营,而且所需办公面积较小,但是此类企业数量大,是小户型可售写字楼主力客户群体。

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