论物业管理合同的当事人——兼评我国《物业管理条例》的相关规定

27条规定，管理人得以全体住宅所有权人名义对外实施行为 ；管理人对外实施行为只能以全体住宅所有权人的名义。相应的，我国的业主委员会与物业管理企业订立合同时亦只能以全体业主的名义为之。

 

概言之，业主委员会作为物业管理合同的当事人并不妥当。物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业；业主委员会应作为全体业主的代表人订立合同。尽管业主委员会不是合同的当事人，作为代表人的业主委员会只要依照《物业管理条例》规定的物业管理合同订立程序，在物业管理合同中盖章或者署名，无需全体业主的授权，合同仍可有效成立。笔者认为，这样的解释或许正反映了正式条例在业主委员会与物业管理企业订立物业服务合同前增加“代表业主”的真实意图。

 

将业主委员会作为物业管理合同的当事人，还会发生物业管理合同是否适用《消费者权益保护法》的问题。依通说，《消费者权益保护法》中保护的消费者是为满足生活需要而购买、使用商品和接受服务的个体社会成员。如果将业主作为合同的当事人，物业管理合同适用《消费者权益保护法》不会发生困难；业主作为消费者不会产生争议。如果将业主委员会作为物业管理合同的当事人，则依通说对消费者范围的限制，业主委员会是否为消费者则会发生争议，物业管理合同能否适用《消费者权益保护法》也会陷入理论的困境。事实上，就有学者以物业管理关系中的业主委员会既不是个人也不是法理意义上的弱者为由，主张物业管理合同纠纷不适用消费者权益保护法之规定。 将物业管理合同的当事人确认为全体业主和物业管理企业，就可以避免这样的争议；使业主受到消费者权益保护法的特殊保护。在物业管理合同中，物业管理企业由于其专业上的优势，广大分散且无专业知识的业主仍处于弱者的地位，物业管理合同适用消费者权益保护法的规定完全必要。

 

三、物业管理合同违约救济中的主体问题

 

关于物业管理合同的违约救济，《条例》第36条做了原则性的规定。“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该规定比较笼统。关于合同的违约救济，在具体操作上，仍有以下问题值得探讨。

 

第一，业主委员会的诉讼资格问题。《条例》第36条并没有明确诉讼的原告。但业主委员会是否具有诉讼上的资格，则是一个重要的实践问题。笔者认为，尽管《条例》并没有明确规定业主委员会的诉讼资格，解释上应当认为业主委员会具有诉讼资格，可以充当原告和被告；以方便诉讼，维护业主和利害关系人的合法权益。在物业管理活动中，当全体业主的权益受到侵害时，业主委员会能以自己的名义而无需经业主的授权而提起民事诉讼；第三人也得对业主委员会提起民事诉讼。司法实践中，业主委员会充当诉讼的原告已为法院接受和认可。此外，授予类似业主委员会的管理机关诉讼当事人的资格也为我国台湾的立法所采纳。我国台湾“公寓大厦管理条例”第35条规定，“管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。”此种作法值得借鉴。

 

实践中，涉及业主共同利益的事项应由业主委员会提起诉讼；因此，出现物业管理企业违反合同约定的情形，如果业主委员会怠于起诉且将危害全体业主的利益时，究竟以何种方式保障业主的利益，十分重要。由于业主委员会是全体业主的代表，只是从方便诉讼的角度赋予其诉讼当事人的资格，如果业主委员会怠于起诉，自应允许业主自行起诉。业主自行起诉的，是否必须由业主大会作出决定，并适用普通的表决程序？笔者认为，在业主委员会怠于起诉并危害业主利益时，业主决定自行起诉的，并非《条例》规定的业主大会六项职责之一；因此，可以不必适用普通的业主大会表决程序；况且业主委员会怠于起诉的情形通常为紧急场合，为了提高效率，避免时间拖延，可以参照《条例》第

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