论物业管理合同的当事人——兼评我国《物业管理条例》的相关规定

2002年10月公布的《物业管理条例》（草案）第8条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。”草案将业主大会界定为自治组织。但正式公布的《物业管理条例》却改为“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”未提及业主大会的性质。由于业主大会主要通过会议的方式履行职责，且条例也没有明确业主大会需经登记或者备案，业主大会的性质似应解释为议事机构而无独立人格。依《条例》，业主大会不具备民事主体资格，不具备法人资格，亦不得以自身的名义对外实施行为。因此，业主大会不是物业管理合同的当事人。

 

业主大会不能作为物业管理合同的当事人，业主委员会能否作为物业管理合同的当事人？这首先涉及业主委员会的法律地位问题。各国均在区分所有权人管理团体之外，设立性质上类似于我国业主委员会的管理机关，称为管理者或管理人等，实施具体的管理行为。如，日本《区分所有权法》第26条规定，管理人就其职务，对外代表区分所有权人；《德国住宅所有权法》第27条规定，管理人得以全体住宅所有权人名义对外实施行为；法国《住宅分层所有权法》规定，管理者有权代表管理团体实施民事上及诉讼上的一切行为，有权雇佣及解聘具体的管理人员。 管理机关的地位和区分所有权人管理团体的性质紧密相关。法国法上承认管理团体的法人地位，自然其管理者可以代表管理团体实施实体和诉讼上的一切行为；日本法依区分所有人人数不同，管理团体包括“区分所有权人的团体”（无权利能力之社团）和“管理团体法人”；前者由管理人作为管理团体的业务执行机关，管理人于其职务范围内与第三人所为的行为，区分所有权人应分担其责任的比例；理事为管理团体法人之必须设置机关，其相当于一般管理团体下之管理人，代表管理团体法人。 而德国法不承认管理团体的法人资格，“住宅所有权人共同体，未有权利能力，因而不具法人人格”； 因此，管理人仅“得以全体住宅所有权人名义对外实施行为”，非以管理团体的名义对外实施行为。尽管不同国家区分所有权管理团体之管理机关的地位略有不同，但其通常只能代表管理团体或区分所有权人对外实施行为，并由业主管理团体或全体业主承担其法律后果。关于我国业主委员会的地位，《条例》第15条仅规定业主委员会是业主大会的执行机构，并规定其法定职责；但其法律地位如何，是否具有独立人格并享有权利能力，条例并不明确。

 

前已提及，主管机关制定的物业管理委托合同示范文本以及实践中将业主委员会和物业管理企业作为合同的当事人。笔者认为，这种作法并不妥当。首先，如上文分析，《物业管理条例》并没有明确业主委员会的法律地位。既然业主委员会是否具有实体法的权利能力并不明确，其缔约资格就存有疑问，将其作为合同的一方当事人并不妥当；前文已经分析，业主委员会充其量只是业主的代表，不能作为物业管理合同的当事人。其次，如果将业主委员会作为一方当事人，由于合同具有相对性，合同只能约束物业管理企业和业主委员会，该合同并不能直接约束业主，使业主享受权利承担义务，这样的后果显然违反物业管理合同订立的目的。因为，在实践中，物业管理企业直接向业主提供物业管理服务，业主也直接向物业管理企业交纳物业服务费用。最后，正如，尽管公司的董事可以代表公司对外签订合同，并不意味着董事就是合同的当事人，合同的当事人应是董事所代表的公司；业主委员会亦是如此。笔者注意到，公布的《物业管理条例》（草案）第15条第2款规定业主委员会的职责之一是“与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”；而最终公布的正式条例则增加“代表业主”的用语，规定业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。这样的修改，意在强调业主委员会只是作为业主的代表订立合同，而草案的表述容易让人误解业主委员会为合同的当事人。其实，对比国外的立法例，我国业主大会的规定和德国法的规定比较相近，业主大会不具法人资格，甚至是否为团体或组织也存有疑问，业主委员会的性质自然也应与德国法中管理人的性质相似。《德国住宅所有权法》第

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