浅谈物业管理健康发展的思路

摘要：房地产业的迅速发展，大量的住宅小区、高档楼宇、各类建筑投入市场，加快了建设现代城市的步伐，城市的面貌发生了巨大的变化。建设好一个小区不容易，管理好一个小区更难。物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，是人们对居住环境、社会综合服务追求的需要，它有利于提高整个城市的管理水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。实践证明要提高城市管理水平，不抓物业管理不行，要改革城市管理机制，不推行物业管理不行，加强物业管理势在必行。

关键词：物业管理   现状  作用  存在问题   健康发展思路

我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自已楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引入注目的聚焦点。进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并象所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。

面对房地产开发商新建的累累成果，物业管理行业随之发展迅猛，如何使物业管理持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题。

一、物业管理具有广阔的市场和强大的生命力

（一）现状

从1981年全国第一家物业管理公司深圳物业管理公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业管理从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业管理公司，60%小区施行了物业管理，物业管理逐渐被人们所接受。物业管理已成为21世纪发展最快行业。

（二）作用

随着物业市场的不断扩大，这种集高度统一管理、全方位多层次、市场化经营为一体充满生机和活力的物业管理的出现，就越来越显示出强大的生命力，因为它有以下作用：

1. 满足人们不断增长对改善住房条件的需求；

2. 配合社区管理，为政府解忧，有利于创建团结稳定的社会环境；

3. 延长建筑物和公共设施的使用寿命，提高其经济效益，使之保值、增值；

4. 有利于提高人们的精神文明意识和现代化城市意识；

5. 为开发商树立良好的企业形象，促进了房屋的销售，提高了市场的竞争力。

二、当前存在的主要问题

总体上说，物业管理在我国是一个新生事物，它的发展总要一个过程，虽然它有广阔的市场和强大的生命力，但要健康有序地发展，尚有以下亟待解决的问题：

（一）认识问题有很多误区。由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业管理的健康发展。

（二）细部法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆？物业管理费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业管理费？业主拒交物业管理费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。

（三）历史遗留问题影响到物业正常的服务。主要表现在开发商未按协议规定，改变原有的设计及使用功能，小区的配套设施不到位、设计不合理、房屋质量等问题，业主则认为物业管理不到位。

（四）物业管理企业内部建设薄弱。职工队伍业务素质、职业道德都有待提高和规范。

（五）物业管理费不能满足物业管理的正常运作。由于业主消费观念、经济状况、物业服务等原因的影响，物业的收缴又不向水、电、气等单位有刚性的收费措施，致使微利行业更加微利，经营比较困难。

三、抓住机遇，推进物业管理健康发展

近年来，我们物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业政策、法规的颁布实施，物业管理市场日趋成熟，为物业管理的健康发展提供了良好的发展势头，但我们又要充分认识到存在的问题和推进工作的难度。我们要抓住机遇，树立科学发展观，推进物业管理健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作：

（一）要加强领导、提高认识，进一步更新观念。许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业管理使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业管理方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业管理的过程中来，要让物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。

（二）大力贯彻国务院《物业管理条例》，建立、健全相关法律、法规。2003年颁布实施的《全国物业管理条例》对物业管理的健康发展指明了前进的方向。《条例》阐述了业主、、业主大会、物业管理企业的权利、义务并对物业的使用、法律责任等作了明确的规定，维护了业主和物业管理企业的合法权益。大家必须认真学习《物业管理条例》，将条例真正地运用于物业管理的实际过程中去。但由于部分业主的素质问题，违章建筑在小区内滋生蔓延，影响了其他业主的利益及小区的整体形象，很多业主认为物业管理不到位，对物业公司的影响大打折扣，而政府有关部门对违章也无执法力度。所以必须加强违章的执法力度，并可以给物业公司适当地执法权，对推进物业管理的健康发展有着重要的意义。另外在物业管理费的收取上，物业公司只能通过催缴，最后也只能通过法律手段，但哪个物业公司愿意和业主打官司呢？对于业主无理拒交物业管理费的法律应给予物业公司一定的权利，如可以和水、电、气单位合作等。对于物业管理费的起收日、公共分摊费用等，地方政府也需用发文的形式健全起来。

（三）理清思路，处理好各方关系。首先，必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业管理的归口部门，代表政府对物业管理行使管理权利，物业管理必须接受行政主管部门的指导和监督。第二，必须协调好与业主委员会的关系。业主委员会是由业主大会产生的业主自治管理的机构，代表着业主的根本利益，物业管理企业应按照《物业管理条例》的相关规定，尊重业主委员会的权利，履行好义务，处理好业主自治与专业化管理的关系，维护好业主的合法权益。第三必须协调好与开发商的关系，物业管理应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业管理服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务，实行物业管理与开发商的良好合作，互利共赢，促使物业管理健康发展。

（四）抓好队伍建设，提高物业管理水平。必须抓好内部建设和外部建设。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，所有物业管理从业人员必须持证上岗，多学习、多取经，以不断提高业务水平和服务水平，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业管理企业必须搞好资质，重视服务，打造品牌，并主动出击，开辟渠道，积极参与物业市场竞争，营造良好的物业管理氛围，为物业管理健康发展奠定扎实的基础。

（五）做好物业经营，为物业管理企业增加收入。物业管理费是物业管理的物质基础，从目前物业管理的经营状况来看，仅依靠物业收费收入，大多数物业管理企业只能维持简单再生产，而不是实现扩大再生产。因此物业管理企业不能只依靠收缴物业管理费求生存，必须独立走向市场，利用自身资源，开辟新的创收渠道，靠开展多种经营弥补物业管理费的不足，同时还能使业主得到多层次、多项目、全面周到的服务。所以开展多种物业经营对物业管理的健康发展起到重要作用。

（六）切实解决好历史遗留问题，有利于改善与业主之间的良好关系。面对开发商业遗留的问题，政府有关部门、业主委员会必须积极协调，把胡锦涛总书记所说，“群众利益无小事”这句实在话，真正运用到实际行动上，给广大业主一个满意的答复。

物业管理在国外已发展了100多年，而在中国才20多年。物业管理既是朝阳行业，又是微利行业，这是不争的事实。物竞天择，适者生存。各级政府、全社会、全民应抓住机遇重视起来，学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，联系物业管理，开拓创新，把物业管理工作推向一个新阶段，为提高城市的现代化建设、为人民创造美好生活空间共同努力，共同创造有中国特色的物业管理健康发展之路。