浅谈物业管理收费难问题

摘要 : 物业管理行业作为一个新兴并正在快速发展的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。然而，物业管理收费难作为长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。

物业管理行业作为一个新兴并正在快速发展的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。据调查，在物业管理行业现存的物业管理收费难、业主委员会组建难、物业管理服务不到位、物业纠纷解决难、现有法规不完善等五大难题中，物业管理收费难的问题排在首位。其实，物业管理收费问题一直是业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点，同时也是政府主管部门立法和工作的重点。

一、物业管理收费难问题的成因

物业管理收费难是长期困扰物业管理公
司发展的老大难问题，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。从业人员在管理服务工作中调查发现：小区入住率不断提高，物业管理费的收缴率却逐步降低。为何会出现如此现象？物业管理收费为什么这样难？

（一）业主的消费观念及意识未改，交费意识淡薄

现今，很多业主消费观念不强，对购房后支付物业费的概念很模糊，所以出现个人利益凌驾于公共利益之上、对物业管理服务概念的理解出现偏差等问题。由于多年来形成的习惯，住房福利化在人们心中已根深蒂固。原来的房屋及物业管理是由单位或国家作为一种福利提供给住房人的，但是随着住房制度改革后实行的物业管理，每年千元甚至更高的物业费确实是一笔不小的开支。同时，根据 2006 年 1 月 1 日废止的 《
 
北京市普通居住小区物业管理服务收费标准 》 （京价 [ 房 ] 字 [1997] 第 196 号），对于按户收取的电梯、垃圾外运费等收费项目，存在不尽合理的地方，也是业主拒交物业费的一个原因。由于观念尚未转变，有很多业主对交纳上千元的物业管理费抵触情绪很大，形成了能不交就不交、能拖就拖的局面。甚至很多人以“我买的是房子，不需要买物业管理”、“别人交了我再交”等为托词，享受着物业管理公司的服务却不交费。

（二）企业及行政事业单位欠费现象严重
 
经调查发现，原来参加统建单位的住房大部分由原房管部门管理。实行房改政策后，大部分房屋已出售给职工个人。按文件规定，物业管理公司与原售房单位签订物业管理合同，用以保证公房出售后房屋的维修与养护。由于有些企业效益不好，无力支付职工住房的物业管理费，便长期拖欠。一些行政事业单位的经费来源是靠财政拨入的，而财政并未将物业费纳入拨款单位的年度预算，这些单位无款支付，其住户也不交物业费，直接影响了交费业主的利益。

（三）业主与开发商之间存在的矛盾

业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾导致小区欠费现象比较严重。由于开发商在商品房销售之初许下小区环境多么优美、管理水平如何高、每户一个或几个车位等承诺，而业主入住时发现开发商的承诺没有兑现，房屋质量有问题，如面积缩水、规划更改、车位数量不够等，往往找开发商索赔甚至退房。因长期解决不了上述问题，业主万般无奈，便以拒交物业管理费来进行对抗。一位房地产资深律师以已购房者为被调查主体，走访了多个住宅商品房小区的部分业主，并向相关部门做了调查，结果显示 : 由于业主对开发商不履行售房时的承诺和对物业管理公司工作的不满而引发纠纷的小区中，大约有 47%
左右的业主在入住后，采用拒绝交纳物业管理费及供暖费等方式，来表达自己的不满。

（四）物业管理服务内容和标准缺乏透明度

原物业收费的标准是根据“京价 [ 房 ] 字 [1997] 第 196 号”执行的，但对于业主来讲，并不了解其具体的服务内容和服务标准；现行的北京市物业服务收费管理办法（京发改 [2005]266 号）中要求在物业委托服务合同中约定物业服务收费标准，很多业主也因为不了解合同中的内容而与物业管理公司产生分歧，加之物业管理人员的心理素质、服务
意识、专业技能、服务标准和服务水平以及工作态度缺乏，使得收费难上加难。

综合上述原因，可以看到，物业管理收费要做到公正就要保证“质价相符”，即对业主而言，付了物业管理费，当然希望得到相应价值的服务；对企业而言，提供了相应的服务，发生了服务成本，当然需要收取相应的报酬。如果对这四个字的理解有偏差，双方对于一定的物业收费标准应该得到什么样的服务都各有各的理解，无法得到统一，矛盾出现在所难免。

二、关于解决物业管理收费难的一点建议

（一）规范物业管理行为，提高服务意识

物业管理企业要通过整合扩大规模、降低成本、规范管理来提高服务水平，这是解决收费难的关键。物业管理服务的对象相对固定，为业主提供优质的服务是物业管理公司的天职。物业管理公司必须正确认识自己的社会角色，找准位置，使每位员工都清楚地意识到
 
“我们是提供物业管理服务的企业，我们所提供的服务只有得到业主的认可，企业才能生存与发展。所以，我们必须以尊重业主、帮助业主、提醒业主、规劝业主的方式来实现我们的服务，其目的是为业主提供更好的工作、生活的环境和空间。我们一定要做到 : 依法执业，文明管理 ; 常规服务，守时守信 ; 友情服务，不计条件 ; 理性服务，谅解住户的不当言行。”以“人性化服务”来营造良好的生活氛围、改善服务态度。在“润物细无声”的小事中来体现服务意识，由此来改变业主对物业管理公司的态度。

（二）制定切实可行的物业管理实施细则及完善的市场规则
一个成熟的市场应该拥有一个公正的、完善的“游戏平台”以及成熟的“游戏参与者”。业主（包括开发商）和物业管理企业是物业管理市场的参与者，政府和社会权力机构则是市场“游戏规则”的制定者和维护者，所以业主（包括开发商）和物业管理企业应该积极呼吁有关管理部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理法规细则，规范物业管理各方的行为，同时大力推进和完善物业管理招标制度，公平竞争、优胜劣汰、提高行业整体水平。

（三）通过积极的宣传、引导和示范，使广大业主的消费观念及消费意识尽快转变

物业管理工作不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看似容易的事，在实施中却并不容易，因此很需要公众和舆论对物业管理有正确的认识、理解和尊重，并积极宣传业主委员会的群体自治作用，协助物业管理公司搞好管理工作。所以物业管理公司应加大宣传力度，通过积极的宣传、引导和示范，让广大业主了解物业管理工作的内容，尽快接受新的住房消费观念。建议在社区设立物业管理服务收费、服务标准和服务内容等形式的公告栏、宣传栏，并将物业企业动态和业主交费情况予以公布。一方面起到宣传作用，提高业主对物业管理的认识，使广大业主真正了解和理解物业管理工作 ; 另一方面，对物业管理公司和不交费业主也是一个很好的促进和监督，形成责权利统一、交费合理、拒交可耻，共同维护小区整体利益的氛围。
 
随着我国住房制度改革的进一步深化、市场经济进一步的繁荣，加强解决物业管理收费难的问题，以促进物业管理步入健康发展的轨道，具有现实意义和很强的紧迫感。“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”是业主与物业管理公司共同的愿望。希望在政府主管部门的帮助下，在物业管理企业的不断努力下，在广大业主的合法维权下，物业管理收费难问题能得到彻底解决！

参考文献：

① 《 浅析如何提高物业管理收费率 》
②《 浅谈如何解决物业管理收费难的问题 》