摘要：物业管理市场化的推进能够实现国家、社会、企业、消费者各相关主体的共赢。本文从物业管理市场化经营的涵义及基本特征入手，对物业管理市场化经营的概况、存在的问题进行论述，并针对物业管理市场化经营过程中出现的问题提出了一系列建设性的意见。
一、物业管理市场化经营的基本概况
自 1981 年我国成立第一家物业管理公司以来，据不完全统计，全国物业管理企业已逾 2 万家，从业人员达 200 余万人。到 2000 年底，全国城镇住宅总量的 30% 实行社会化、市场化管理，其中发展规模较大，运作较好的仍集中在一些经济发达的大城市中，如：深圳、上海、广州、大连、青岛等。随着近几年城市化进程的加速，城市建设迅猛发展，在广大中小城市房地产业逐年升温，开发建设的规模不断扩大，物业管理行业也在迅猛地发展，从而加剧了物业管理的市场化进程。
我国物业管理行业发展趋势主要体现在市场化、法制化、规模化和科技化四个方面。市场化就是转变观念，促进房屋修缮管理体制转轨，将房地产售后服务推向市场，通过市场竞争，培养一大批优秀的物业管理企业和专业分包商，满足社会对物业管理服务的需求。
物业管理市场化经营是以市场和客户需求为导向，运用市场化经营机制和科学的管理手段，通过最优化的资源组合，产生高品质的服务性产品。
二、物业管理市场化经营的基本特征
目前我国的物业管理市场化经营呈现以下两个基本特征：
1 ．物业管理的主体是企业，不是政府，在物业管理活动中，政府只起监督和指导作用。
2 ．物业管理集服务性、生产性和经营性于一体。
在经营过程中，物业管理企业应以提供满足物业使用者的高品质服务为最高宗旨；同时物业管理是房地产业在消费领域的延伸，是生产过程的延续，在这一过程中，为了使物业达到最佳使用的目的，需要对物业进行装修、维护、改造、绿化等生产性投入。此外，企业作为物业管理的主体，采取市场化的经营原则，在物业管理过程中也必然体现出追求利润最大化的经营本性，而不是向业主提供传统的福利性服务。所以，以上三个方面相互交织，使物业管理具有了服务性、生产性和经营性一体化的特征。
在我国，物业管理行业是生产力发展和社会进步达到一定水平后所兴起的一种朝阳产业，而物业管理市场化经营模式是紧随着国内物业管理行业的产生而产生的， 20 多年来，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物业管理的逐渐熟悉和住房消费意识的逐步形成，竞争有序的物业管理市场在一些城市和地区也初步形成，目前其市场化经营模式已经成为物业管理行业发展的主要趋势，在物业管理和城市建设中发挥着愈来愈重要的作用。但是，由于历史的和现实的诸多原因，物业管理市场化的程度还不够深，步伐还不够快，还面临着诸多需要迫切解决的问题。
三、物业管理市场化经营的重要性
１．对政府来说，物业管理市场化经营有利于转变政府职能，减轻国家经济负担。
推行物业管理市场化经营，是以物业管理企业取代政府成为物业管理经营的主体，通过企业开展多种经营，实现服务的有偿性，进行合理收费，这就为企业走以业养业、自我发展的道路奠定了坚实的经济基础，这种企业参与市场的行为无疑可以减少政府主管部门的财政经济负担，同时使政府在物业管理中所起的作用从主管职能向监管职能过渡，从具体的事务性管理到政策性监管转变。
２．对社会来说，在物业管理市场化过程中，对各种技术资源的有效利用不但可以使环境清洁、美丽、舒适，而且可以大大降低因自然灾难、生态环境破坏或暂时失衡对整体环境造成的影响，从而改善市容市貌和城市环境，提高城市现代化水平。
３．市场化经营的物业管理更有利于满足消费者的需求，通过围绕消费者需求开展的物业管理服务，将切实保证消费者的利益，真正做到为他们排忧解难。
４．物业管理市场化还有利于顺应国家人事体制改革，分流政府机关事业单位冗余人员，为社会提供就业机会。显而易见，物业管理关系到千家万户，它今日的覆盖率还远远不能适应社会现代化和文明程度的需要，物业管理的市场是非常大的。物业管理的市场化可以为社会提供大量的就业机会，减轻社会就业压力。
四、物业管理市场化经营存在的问题
１．观念意识问题。
在一些地区，尤其是经济水平低下，居民收入也不高的地区，面对收费性物业管理，很多居民都存在着那种视物业管理为发达地区、高尚物业才需要的“奢侈品”的熟悉误区，意识不到物业管理走向社会化是一种必然，从而无法接受它的出现，并以种种理由拖延或拒交应交纳的物业管理费用，抵触物业管理公司开展正常的管理活动，甚至抵御物业管理公司入场。
２．行政体制问题。
在目前的行政管理体制下，政府职能与市场职能存在许多交叉的地方。作为代表政府的街道组织，主要职能应该是贯彻执行国家政策法规，承担对社区管理的计划、组织、协调、监督、指导和服务的政府职能，对社区内出现的市场经济活动予以支持，正确发挥其监督作用。但是，目前一些街道组织却是同时行[FS:PAGE]使着两种管理性质截然不同的职能，既要承担行政性的社会管理职责，又要承担本应由物业管理企业承担的物业管理（事务性）职责，这就延缓了物业管理的市场化进程。
３．物业硬件问题。
物业硬件问题是由物业的现有实物形态造成的物业管理障碍，大都是房地产开发遗留下的“后遗症”。近些年来，我国的房地产业发展迅速，但有相当一部分开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量低下，以至造成了大量遗留问题，例如未预留足够车位 ( 停车空间不足是现在最难解决的遗留问题 ) ；大厦内部附属设备，非凡是电梯质量差，经常出现故障等。
五、解决物业管理市场化经营问题的对策
1 ．加强市场主体的建设。
物业管理市场化经营需要特定的市场主体作为市场介质和载体，如要有物业管理公司、家政服务公司、经纪公司等物业管理服务与交易的中介组织，以承担具体的物业管理工作。
2 ．进一步丰富物业管理形式，开辟多种物业管理途径和模式。
对开发商开发的商品房，要摆脱长期以来建管不分的模式，避免由自组的物业管理企业参与到对“母体”的管理中，而完全可以按照市场原则，通过招投标的方式面向社会选择物业管理企业，促进物业管理行业的市场化。
3 ．依托现实进一步完善相关法律法规。
物业管理行业要以建设部颁布的 《 物业管理条例 》 和其他相关法律、法规为依托，加强物业管理行业的法治化管理，调整并规范政府的行政行为，加强政府的监督管理职责，进一步规范开发商、物业管理公司和业主等不同主体的市场行为，为物业管理市场化做好法律铺垫并营造出良好的市场环境氛围。
４．提高物业管理企业素质，加快引入竞争机制。
加快引入竞争机制。政府要运用行政管理手段和市场规律，积极扶持和引进一批真正有实力、有信誉、水平高、规范好的物业管理企业，创造条件改变自建自管的模式，逐步形成物业管理市场。
参考资料 :
1. 叶小莲， 《 物业管理信息系统 》 ，上海财经大学出版社
2. 曾雄， 《 试论我国物业管理发展的现状和竞争战略选择 》 ，首都经济贸易大学
3. 叶天泉， 《 物业管理探索 》 ，中国计量出版社
