房地产营销书－－项目答客问相关知识
时间：02-01 17:46:06 浏览：6376次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产销售
房地产营销书--项目答客问相关知识
第八章项目答客问相关知识
项目总体规划、配套设施、工程进度、建筑质量、定价方案及销售政策等内容会因项目不同而存在差异性，例如售楼人员对发展商的认识和对公司经营管理水平以及营销服务理论等的不同认识，不同的售楼人员会给予顾客不同的感受和印象，顾客由此会臆断发展商的实力如何，并产生不同程度的信心保证。售楼人员在回答客户提问时必须以楼盘客观事实为主，以感情说服为辅，尤其是从业已久的售楼人员更不能凭着先前的售楼经验和发展商的管理模式接待顾客，让顾客接收的信息模糊不清。
第一节项目总体规划
一、项目质量、信心保证类
（一）项目发展商是谁？
（二）建筑施工单位是谁？地基处理单位是谁？
（三）建筑规划设计单位是谁？监理单位是谁？该设计师设计过哪些楼盘？（成功个案举例）前期物业管理单位是谁？
（四）是否符合售楼条件：发展商是否取得"五证"即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。
（五）以何种形式取得土地开发权？土地使用年限是多少年？
二、总体规划、经济指标类
（一）小区所在地区域行政规划、小区内总体规划布局、未来长远发展规划，项目规划理念、规划特点，楼盘建筑设计特色与风格，建筑内、外部空间的处理。
（二）本项目占地面积有多少？规划总建筑面积是多少？其中房屋建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积各是多少？容积率是多少？建筑密度是多少？
（三）项目总体开发分几期？有多少个组团？多少栋房屋？各组团施工、竣工交楼、入伙日期？
（四）项目总户数是多少？楼盘可供选择的户型有多少种？同一面积的户型有几种？平面户型、错层户型、复式楼面积大小如何，各有什么优缺点？入户平台、阳台护栏、窗户窗台、采光通风、光影效果等等如何设计处理？
（五）物业结构组成，多层、高层、别墅各占多少？
（六）会所功能、会所设计概念、会所服务细则是什么？
三、项目地理位置
（一）离市区的距离、附近居民的层次定位与市政设施、政府对所在地的行政定位、所在地未来发展趋势等。
（二）楼盘东、西、南、北四邻如何？
（三）楼盘附近的公共设施如何？商场、学校、超市、医院、餐饮服务业、娱乐业等分布状况如何？附近交通状况如公共汽车班次等。
（四）楼盘采取什么措施防治各种噪音？
四、小区环境、园林设计类
（一）小区所处区域自然环境、人文环境如何？小区环境、楼盘周围的知名建筑、附近的景区（江河湖泊、公园）小区内的人文景观等。
（二）小区环林景观有何特色？如何巧妙地将植被、水体、山石和建筑等有机地组合在一起，构成别具特色的项目景区和景点？
（三）小区公共绿化会种植哪些植物？不同季节植物如何搭配？
（四）小区中心绿地面积是多少？绿化率是多少？
五、车流组织类
（一）车位如何解决？车位数是多少？小区车流如何组织？是否做到动静分离？
（二）小区今后的主要出入口有几个？
（三）小区内主要道路宽几米？支路宽几米？人行道宽几米？
（四）小区是否有定点班车到达市区？
（五）小区道路是否有路名？如何使道路线形优美清晰、路面良好而不影响业主的出入？
（六）若入口离居住楼较远，有何措施？
第二节项目配套设施
一、小区电缆、通信线路是高空架线还是地下铺设？
二、小区内有线电视如何？宽带是否接入小区、是否到户？
三、小区内电话情况如何，房内预留几条电话线？
四、小区管道煤气何时到位？
五、小区内是不是有管道热水装置？是否有净化直饮水装置？
六、小区内垃圾如何处理？
七、小区会所有什么功能？会所的消费形式怎样？
八、小区内是否设置客户服务部？如何开展工作？
九、小区内有些什么生活配套设施如悠闲广场、球场、音乐喷泉等？什么时间开放？
十、小区内是否有诊所、邮电、商业网点（超市）等？
十一、小区附近以及小区内有什么运动场所？
十二、小区智能化系统如何？是否安装有红外线监控设备？总控室设在什么地方？
十三、小区内的消防配套设施如何？
十四、小区内的变配电室设在什么地方？设施如何？
十五、小区内采暖设施如何？是否设有中央空调系统？
第三节项目建筑工程
一、施工管理类
（一）如一期业主已入住，二期施工时，如何避免后期工程对前期已入住业主正常生活的影响？
（二）公司质量保证保修制度怎样？屋面、卫生间与厨房、建筑物外墙如何防水？出现渗漏如何处理？
（三）住宅质量保证书和使用说明书如何使用？
二、装修标准
小区交楼标准怎样？是否有装修？
一般情况下，交楼标准有不装修毛坯房、厨房卫生间基本装修及发展商提供几款装修方案，业主择优装修、豪华装修等。
三、建筑结构基本常识
（一）单体建筑的长、宽、高、造型设计突出之处是多少？建筑物是否设置变形缝？
（二）小区建筑物采用何种地基处理方式？有何优点？抗震度如何？
（三）房屋是采用框架结构还是砖混结构？楼面是现浇还是预制？各有何优缺点？房内哪些部位是钢筋混凝土现浇的？哪些房间楼面具有防水功能？
（四）住宅内楼板的厚度？铺设方向如何？层高是多少？室内净高度是多少？楼梯踏步尺寸是多少？主卧室、客厅进深、开间各是多少？房内家具如何摆放？
（五）哪些墙体是承重墙？哪些是分隔墙？哪些墙体不能随意开窗打洞？
（六）小区采取什么供水、供电、采暖系统？是否对相关管理部门直接开户？[1] [2] [3] 下一页
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