浅谈物业纠纷案的成因及相应对策

    3、业委会模式。即当物业公司起诉索要欠费时，法院不考虑业主的抗辩，直接支持物业公司的请求；如果业主对物业公司不满，应当以业主委员会为原告另行主张，统一处理。该模式的优点是：能有效防止业主任意欠费，保障物业服务的资金来源，根据业委会的主张统一决定物业费的数额，既可有效保障业主权利又可防止“同案不同判”现象。该模式的缺点，一是对没有成立业主委员会的小区无法适用；二是至少要通过两次诉讼才能解决问题，增加当事人的诉累。

    以上三种模式相比而言，“业委会模式”更可取，因为它能最大限度地保持物业公司与整体业主之间的平衡，排除个别业主的不良干扰。但考虑到当前绝大多数小区没有业主委员会，而且有许多小区的业主委员会并不能真正有效的发挥作用；同时考虑民众的法律素养不高，普遍不愿意主动起诉。所以，在当前还是采取“物业费打折模式”为好，但应处理好同案同判的问题。同时，在具体审理欠费纠纷案件时，人民法院应当查清小区物业服务的真实状况，合理确定物业收费，力争做到“一案审结、一个小区问题解决”。

    三项“治本之策”

    当前的物业纠纷虽然焦点是收费和服务之争，但并不仅限于此。物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位，以及政府部门对物业领域缺乏有效引导。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标；而政府部门的积极介入，以及相应法规政策的完善，才能最终对物业纠纷防患于未然。关于物业纠纷的治本之策，应从以下三方面着手：

    1、规范物业公司的经营管理，及时纠正物业公司的违规做法，理顺市场秩序。

    物业服务关系百姓的日常生活，稍有异常就会引发群体性纠纷，危害社会稳定。因此，政府部门对物业公司绝不能简单采取市场化的管理方式放任其自主经营，而应加大管理力度，确保物业公司做到诚信经营、规范服务。

    政府部门应当指定专门机构对物业公司进行长期监管，受理业主对物业公司的投诉，同时定期主动征求小区业主对物业公司的意见，对业主的投诉和意见，负责任的进行调查并做出答复，同时反馈给物业公司。对于物业公司经营中出现的任何违规行为，政府相关部门应及时制止，责令其整改并予以处罚；对于严重缺乏诚信，造成小区内大多数业主不满意的物业公司，应当吊销其资质，同时吊销其主要负责人的从业资格。通过政府部门受理投诉，及时纠正物业公司的不当行为，可有效化解矛盾，防止矛盾升级。

    小区的相关资料是进行物业服务的前提，这些资料在移交业主委员会之前，不应当交由前期物业公司保管，而应当由政府统一保管，或者由政府指定专门机构备份保管各小区资料。这样当物业服务合同被解除时，就可以有效防止前任物业公司以不移交小区资料为要挟，妨碍后任物业公司的接管。

    2、及时构建业主自治组织，使物业公司能够与业主在整体意志层面上进行交流。

    小区业主个体情况千差万别，因此必须及时构建业主自治组织，通过自治组织消化业主中的少数意见，形成整体意志，这样才能有效地对外进行沟通。所以，政府部门应当积极介入业主自治组织的建立，发挥牵头、指导的作用。在小区入住过程中，政府部门应当了解业主情况，及时组织召开业主大会，选举业主委员会成员；如果小区业主大会难以及时召开，则政府部门可视情况先暂时指定业主代表，防止因业主自治组织缺位而带来的法律上的不便。

    政府部门同样应当对业主自治组织进行监管。业主大会召开时，政府部门可以应邀派员参加，进行必要的指导和见证；政府还应当受理业主或物业公司对业主委员会成员的投诉，查明情况，对于有问题的业主委员会成员，政府部门应当及时组织召开业主大会将其罢免。

    3、完善物业服务方面的法规文件，细化服务内容与收费标准，通过招投标，使业主和物业公司真正自主的建立合同关系。

    物业服务关系百姓安居乐业，绝不可等闲视之。实践证明，仅仅凭“物业服务”这四个字，是很难让绝大多数的业主接受物业收费的。因此，政府应当进行专门研究，细化物业服务内容和收费标准，制定相应的文件。这既可以让业主了解物业服务，明白消费，从而唤醒业主对物业服务的认同；还可以促使物业公司规范服务，规范收费。

    为避免开发商和物业公司之间的裙带关系，在小区建成之时，应当由政府部门主持，会同小区业主代表，共同进行招投标，确定前期物业公司，并确定前期物业合同，公示备案。成立业主大会和业主委员会之后，由其自行选择是否重新招投标更换前期物业公司。在重新招投标确定物业公司后，由业主委员会与物业公司签订合同，并将合同公示备案。如此则业主与物业公司之间可以顺利地建立起合同关系。

（作者单位：北京市第一中级人民法院）

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