物业服务不是“免费午餐”

《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》于日前公布。修订后的《物业管理条例》提出诸多新举，颇为引人关注。例如，过半业主同意可解聘物业；物业管理区域内公共建筑和共用设施不得改变用途，等等。

　　 近年来，随着住房等为代表的消费结构升级趋势加速，我国物业服务行业发展迅速，已成为经济社会生活中的重要一环。然而，由于业态发展尚不完善，物业服务企业和业主之间关系不睦，有些小区甚至龃龉不断。如何解决这些矛盾，如何正确厘定物业服务企业和业主的“权责利”，不但事关一个小区的稳定和谐，更关系我国住房消费结构升级大计。

　　 历史地看，物业服务行业的产生与发展，源于我国住房流通体制改革的大局。改革之前，物业管理服务的职能大多由某一单位的行政部门完成，身份独立的第三方物业服务者，基本上不存在。改革以来，大多数人们不再居住在单位的小区里，自购商品房渐成住房市场主流，大量的物业服务诉求，使身份独立的第三方物业服务企业应时而生。可以说，物业服务行业的产生，使单位不再包办员工“吃喝拉撒睡”，使物业服务找到对应的市场主体，使业主和物业服务企业之间形成符合市场规律的契约关系，这无论是对于推进行政事业单位改革，还是对住宅市场发育完善，都有着不可或缺的积极意义。

　　 然而，现实生活中，我们经常不无遗憾地看到这样的“无奈循环”：由于主客观原因，物业服务企业提供的服务不能使业主满意→业主据此拒绝交纳物业费→收不来物业费，使得物业服务企业提供的服务水平愈发下降→业主更不满意，并通过业主大会决定解聘物业→物业服务企业不愿退出，有时甚至与业主对峙，轻则肢体冲突，重则对簿公堂。以此看来，物业费按什么标准交，业主享受的物业服务标准如何确定，怎样防止恶意拖欠物业费等一系列问题，如一道道难解的数学题，困扰着住宅小区的墙里墙外。

　　 一个行业的发展完善，需要多方之力，发展时间不长的物业服务行业更是如此。比如，确定物业服务标准的事儿，不妨交给最了解实际情况的一地政府，当地政府制定的标准，应该会让物业服务企业和业主都信服；提高物业服务企业素质，则应由政府和行业协会共同完成，一方面，政府不妨严格物业服务市场的准入和退出，另一方面，行业协会可发挥自身职能，搞好行业自律；至于确定物业费标准的制定与执行，物价部门则不可缺位；对于恶意拖欠物业费的个别业主，银行法院不妨携起手来，降低这些业主的信用级别，市场经济下，这办法可能很奏效。

　　 一以言之，市场经济讲的是“天下没有免费的午餐”，这话用在物业服务市场上尤为适用。因为，只有双方都真正履行义务，才会真正享受权利。换句话说，只有物业服务企业和业主都明白了个中道理，物业服务中的不和谐现象才会彻底消除。