物业服务企业陷入“两难”境地

近年来，物业管理行业形势比较严峻，市场竞争的日趋激烈，物业服务企业的经营压力越来越大，人力成本、生产资料成本的增加等多种因素，使得一些物业服务企业在管的部分原本微利项目处于亏损状态，在一定程度上，影响了企业的生存和发展。一些物业服务企业在不堪重负的情况下，选择了退出项目。

物业服务费收缴难

物业服务企业的退出，一个主要的原因是物业服务费用难以支撑企业的经营成本。传统的福利住房消费观使一些消费者把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，甚至出现业主拒交物业服务费的情况。例如，“城市广场”花园的物业服务费曾高达每平方米11元，但被业主指出服务质量有问题而选择拒付物业服务费用500万元。还有一些回迁小区，业主强硬表示不交纳物业费，有时甚至还鼓动其他业主不交费，在园区内张贴大字报、小字报、公告函，使得一些问题得不到及时、有效的解决，矛盾随之越积越深，使得物业服务企业不物业服务费究竟收多少合适?这一直是业主和物业服务公司产生矛盾的焦点。大多数商品房的业主认为“管理费过高但没享受到相应服务”，对此，物业服务公司也有一些苦衷，比如，一天扫一遍地和扫三遍地，也许在保洁效果上没有太大区别，但在人力的耗费上则不同；招聘秩序维护员，可以选择退休人员也可以选择聘请训练有素的专业人员，但为此支出的人力成本却有很大差别。

和业主关系协调难

物业服务企业选择退出，在很大程度上是因为和业主间的关系难协调。一方面，一些物业服务公司抱怨开发商遗留问题比较难解决，业主对物业服务公司工作理解不够；另一方面，一些业主认为物业服务公司以管理者自居，凌驾于业主之上，完全没有“服务”意识，服务质量很难达到当初签订物业服务合同时的承诺。因此，物业服务企业和业主之间的纠纷不断。

据北京市高级人民法院统计，有关物业纠纷的案件2002年收案4010件，到2006年突破3万件，增长了近8倍，占民事案件的比例也由2．7％上升到1 1．6％。这一明显的数字增长一方面说明在中国内地物业管理正在更多地被关注，另一方面说明人们对物业管理方面盾的产生主要有两个方面的原因：

1．开发商前期埋下“积怨”。据相关调查显示，我国近70名以上的物业服务公司是由房地产开发企业派生的，这种情况在北京也比较普遍。因此，很多物业服务公司在接管之后，就面临着因为不能很好地解决开发商遗留的问题，而和业主产生冲突。2002年2月3日，北京市出现了第一例因业主不满开发商而自发成立业委会，并公开招标物业服务企业。如果把这次招标行动放在近期北京接连发生的鹏润家园、银枫家园等多起纠纷的背景下，不难看出“积怨甚深”的物业服务公司和业主在经过剧烈冲突后，在试图寻找一个合适的沟通方式。

2．业主自我约束能力不够。业主的自我约束力在某些方面有待加强，个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益，堵塞园区交通，不按规定乱停乱放车辆，由此产生的园区内车辆交通事故也给业主人身安全以及物业服务公司的日常安全管理工作带来了不小的影响。业主中，也有少部分人缺乏公众意识，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准，在物业服务公司按照相关规定对一些诸如乱扔垃圾、乱停车辆等问题进行劝阻时，有时会产生一些业主不满意其劝阻行为而拒物业服务费的结果。这时，业主应该对个人行为自觉约束，维护社区公共秩序；物业服务企业也应该加强自律，做好物业服务的本职工作，这样才能保证物业管理行业的健康、有序发展。