住宅物业运行实用手册

6)    根据冷凝器进水温度，选择开启冷却塔风机台数（25℃～32℃）

7)    待机组运行稳定后（15～30min），观察以下参数：

     冷冻水进出水温度、冷却水进出水温度、蒸发压力、冷凝压力、油压差等。

8)    观察油箱油位应不低于下视油镜的二分之一。

3、停机程序：

1)    按下“停机”键，机组进入自检停机状态，吸气口滑阀逐渐卸载，卸载后机组自动停机。

2)    关停冷冻水循环泵、冷却水循环泵、冷却塔风机。

3)    当需要重新启动冷水机组时，观察冷冻出水温度须大于12℃，方可重新启动冷水机组。

4、运行要求：

1)    空调操作人员负责具体操作冷水机组运行，保证正常工作。

2)    机组运行时，每二小时检查一次各点参数，并详实记录。

当机组出现异常现象，或辅助设备有故障现象时，应根据实际情况及时处理或按“停机”键紧急停机。处理不了时立即向主管领导汇报。

      （八）混凝土水管系统管井巡检流程

1．    为保证天棚采暖系统正常运行，及时发现系统隐患，避免系统发生事故，特制定此巡视流程。

2．    每月对所有的天棚采暖管井进行例行巡检一次。

3．    巡检内容如下：

1)    检查管井内的管道，分水器，集水器，阀门，管件接头等是否有滴水，渗漏，锈蚀等现象。

2)    检查管井内的管道，分水器，集水器，阀门，管件接头等的保温是否完好，如有破损及时恢复。

3)    每次巡视时对各管井顶层的管道自动/手动跑风放气检查，防止系统中累积气体，阻碍系统正常循环。

4)    换季巡视时对管井的管道过滤器进行清洗。

5)    保持管井内的地漏排水通畅，避免漏水事故及维修时产生的水造成不必要的影响。

6)    保持管井内的卫生清洁。

7)    认真填写巡视记录。

注：（1）管井内的流量阀禁止私自调节。

   （2）检查时发现问题及时处理，事后详细填写记录，并及时上报。

      （九）新房机房巡检流程

1.    为保证空调及新风机组设备正常运行，及时发现设备隐患，避免设备事故发生，特制定此巡视流程。

2.    每天对各区域新房机房进行例行巡检两次。

3.    巡视分为远程观测和现场检查两大部分，具体内容如下：

1）自控系统的远程观测：

（1）    在自控系统中心观察各新风机组的运行状态是否正确。

（2）    观察系统传感器测试的各种温度，湿度数据。

（3）    观察自控系统中显示的机组的运行模式是否符合要求。

（4）    观察自控系统中显示的风机与风阀的逻辑关系是否正确。

（5）    点击观察各部件实际状态与显示是否一致。

（6）    如有处于强制控制的部件，必须在记录中明确记录，并注明原因，交班时    要与接班人员交代清楚。

（7）    如有报警信息要查清原因并及时处理，如有处理不了的情况要及时上报。

2）现场检查：

（1）    观察现场温度与湿度与自控系统的显示是否吻合，如有不符，确定是哪方面的故障并处理。

（2）    倾听运行声音是否正常。

（3）    观察风阀开度是否符合要求，管道节门、压力表、温度计指示是否正常，并与自控系统显示吻合。

（4）    观察电柜控制系统有无发热现象，指示灯的状态是否正常。

（5）    停机检查：将开关拨到“停”，听风机惯性运行声音有无异常，如有，确认部位，挂牌，通知检修。

（6）    停机后，检查各电机温度是否在正常范围内，如有异常现象，要查明原因并处理。

（7）    检查皮带松紧情况，轴承磨损情况，如需更换则及时更换，并调整规范。

（8）    检查各过滤网的清洁情况，如需清洗则及时清洗。

（9）    检查冷凝水的排水是否通畅，避免发生滴漏现象。

（10）    认真填写巡视记录。

注：发现问题要及时上报，并及时处理，事后填写详细记录。如因维保或清洗过滤网等原因要停止新风机组，事先通知物业客服部，避免发生业主投诉。

      （十） 中央空调系统维护管理规程

1. 空调机房管理

1)    空调机房当班人员必须持证上岗,无关人员不得进入空调机房内。

2)    当班人员开机前应严格按操作规程进行检查,机组,水泵等正常方可按正常程序开机。

3)    空调主机运行如有异常情况应采取应急措施,并及时向部门经理汇报。

4)    当班人员负责机房及机组的清洁卫生工作

2. 空调机组操作程序

1） 准备工作

(1) 开启冷却塔,观察水和风机是否正常。

(2) 检查各阀门的位置。

(3) 检查电压是否正常。

(4) 检查油压,水泵,油温,水温情况,要符合规定要求。

(5) 检查上一班的运行记录。

(6) 检查主机显示代码状态。

2） 开机运行检查

观察代码是否正常

(1) 正常开机。

(2) 出现故障,排除后三分钟开机。

(3) 检查主机各部分运转情况。

(4) 检查油泵的冷却水流出。

3） 停机

(1) 将负载减到最小,以免主机负载停机,影响压缩机寿命。

(2) 按下开关,如主机未能停下来,应采取手动减负荷,然后停电源保护开关。

(3) 检查故障,并设法排除,才能再次开机。

3. 空调设备维修保养

1） 日常保养

(1) 空调主机

① 每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查。

② 每班检查集中总管压差装置的工作状况,记录压力表的读数。

③ 每走清理机组外表及主机环境。

(2) 空调水泵

每2小时做下列检查:

① 水泵,电机轴承温度及运转有否异常及震动。

② 压力表读数是否正常。

③ 连轴器有否异常跳动及漏油。

④ 阀门开度位置是否正常。

⑤ 排除不正常漏水情况。

⑥ 每周清理水泵外表及机房环境。

(3) 冷却塔

① 运转时是否有异响及振动。

② 塔内水流及水位是否正常。

③ 每周检查皮带张紧度,当标尺头距弹簧平面达1.5毫米,应调整到尺头与弹簧头平齐。

(4) 新风机组

① 经常检查电机运转响声,温度和运转情况。

② 观察供回水的温度及压力是否正常。

③ 检查加湿装置的工作情况。

④ 检查各处风阀及水阀的正确位置。

⑤ 保持机组外表清洁情况。

(5) 风机

① 每天检查电机及风机各轴承温度及机组运转有否异响及震动。

② 每周检查风机的皮带张紧度及有否漏水漏气。

③ 每周检查冷凝水排泄情况及相对湿度调节器的位置。

④ 每周检查盘管有否堵塞及分风阀是否在正常位置。

2）月度保养

(1) 空调主机

① 更换不正常的仪表。

② 检查冷冻剂是否有泄露或者漏水漏油现象。

③ 分析机组运行情况。

（2）空调水泵

① 轴承加油。

② 检查连轴器是否润滑，地脚螺丝及主要连接螺丝是否有松动。

（3）冷却水塔

① 检查皮带及皮带轮磨损及松动情况。

② 轴承加油。

③ 检查主要部件的螺丝连接情况。

④ 清理减速箱，布水盘及塔的内外表面。

（4）新风机组

① 清洁所有空气过滤网。

② 手动检查各阀的性能。

③ 检查各电机，皮带轮，皮带及轴承的运转情况。

（5）风机盘管

① 检查室内的空调效果，各风机盘管的动转情况。

② 清洁风机盘管的过滤网。

③ 检查冷凝水管及冷冻管的畅通情况。

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