住宅物业运行实用手册

3.    值班人员对空调水系统运行负全部责任，并认真贯彻巡检制度，定时对空调区域温度、相对湿度进行监测，按运行记录表做好记录。

4.    空调机组实行定入、定岗负责维修保养，按安全技术规程、保养规程进行操作，做好日常、月、季保养工作。保证维修、保证质量，确保重点设备常处于良好状态，并记入档案。

5.    空调机开、停必须由空调机操作人员操作，其它人员不得操作或乱动。

6.    空调设备开、停必须及时由空调机操作人员操作，其它人员挂转换运行状态牌。尤其是停台检修要及时挂检修牌。未挂牌造成事故，追究操作人员责任。

7.    值班人员必须严守岗位，服从指挥、严守操作规程，不得擅离职守。必须填写运行记录：设备开、停时间，停台检修原因、时间，恢复正常状态时间，并在记录上签名。

8.    机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。

      （二十七）空调设备巡查制度

1.    中央空调机组必须每隔1小时巡查1次，并对油压、油位、油温、冷媒压力、电压、电流做记录，在运行中属于不正常现象汇报给空调主管做出处理。

2.    在巡视空调主机、风机、风柜、盘管机时，注意过滤网、过滤器、翅片是否清洁，以及地漏排水情况，皮带和机械转动部分是否需加油或调整。

3.    巡查水塔、水泵、膨胀箱时，注意水塔以及水箱的水位、水泵出入水压力表是否正常，风扇皮带及转动部分是否需要加油或调整。

4.    巡查中发现属于空调范围的问题应立即向工程主管汇报，并在每次巡查中做好记录。

5.    巡查工作完成或离开时做到人走关灯、关门。严格按照各种设备的安全操作规程进行巡查工作，以免发生意外人员伤亡事故。

      （二十八）空调技术员当值制度

1.    值班人员必须严格安排班表准时上下班，如果不能按排班表上班，必须提前一天向主管部门经理汇报。

2.    值班人员必须穿工服，戴工作证，并坚守工作岗位。如有特殊情况，必须向主管部门经理请假，经允许方可离开。

3.    按照保养工作，确保设备处于良好的性能状态，并按设备的安全操作规程操作。

4.    保持设备房的清洁和通道畅通，严禁堆放易燃易爆物品以及其它杂物，提高警惕，注意防火工作。

5.    严格遵守法规和公司有关条例，不得擅离职守，上班时间不允许做与工作无关的工作。

6.    值班员工必须按规定填写值班记录及巡查的范围、设备的运行情况，交接班时要把未完成的工作交由下一班完成，并把工作内容、工具名称、锁、钥匙交待清楚。交班前搞好当班的环境设备的清洁卫生工作之后，交班人方可下班。

      （二十九）动力站门禁制度

1．值班人员对工程部负责人以外的任何来访人员，必须问明情况后，在填写好      登记本后，方可入内。

2．对来访参观者必须有物业负责人陪同，或物业负责人签字的证明方可进入动力站参观。

3．设备设施厂家进动力站维护、保养；值班人员必须陪同，工作完毕后，填写好登记本及相关设备设施维护、保养的情况记录。

4．动力站的紧急出口门，仅供发生紧急情况时使用，紧急出口的门不得上锁及堆放物品。同时要防止无关人员由此进入。

      （三十）新风机房消防制度

1.    机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需向保安部提出“动火”申请，经批准领取动火证后，方可作业。

2.    在“动火”作业前，应将具体“动火”时间通知消防中心，且配备相应的防火器材。

3.    电、气焊工必须持证操作。

4.    烧焊地点周围应清除5米内的任何易燃、易爆和可燃物质。

5.    电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用地线。

6.    焊割的地点与乙炔发生器和氧气瓶的距离不少于10米，氧气瓶与乙炔发生器保持5米以上的距离。

7.    工作完成以后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。

8.    本规定适用于所有机房。

      （三十一）机房卫生制度

1.    每天对办公室、值班室进行1次清扫，每月做1次大扫除。

2.    每周对机房及所属机器设备进行一次清洁工作，平时每日进行保洁。

3.    注意保持清洁，严禁随地吐痰、随意丢弃杂物。

4.    在办公区域及各机房不准悬挂和晾晒衣物。

5.    机房内须摆放物品时须报工程部批准。

6.    工作场所要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。

7.    工作完成后应将工作场地收拾干净，换下的废旧零件、油脂、用过的棉丝等杂物，不得随意丢弃，应集中放置在指定地点。

8.    员工着装要清洁，领子、袖口均应干净，因工作弄脏的工服应及时更换。

      （三十二）新风机组巡视制度

1.    为及时发现设备隐患，避免设备事故发生，保证空调及新风机组设备正常运行特制定本制度。

2.    机房巡视工作每天至少须进行一次。

3.    巡视内容

1)    测量空调区域的实际温度。

2)    耳听：机组运行声音是否正常；

3)    眼看：风门开度是否符合要求，皮带松紧是否适度，管道节门、压力表、温度计指示是否正常；

4)    手摸：机组和电机有无发热，温度是否过高。

5)    察看系统压力、温度是否正常；

6)    节门开度是否正常，风门开度是否正常；

7)    停机检查：将开关拨到“停”，听风机惯性运行声音有无异常，如有，确认部位，挂牌，通知检修。

8)    检查皮带松紧情况，轴承磨损情况，如需更换及时通知相关人员。

9)    填写巡查记录。

      三、工作流程

      （一）给排水工工作流程（岗位职责）

1.    每天巡视两次公寓所有的机房（消防泵房、给水泵房、中水机房、污水泵房、游泳池机房），检查设备的运行状况，有无异常。

2.    熟悉掌握公寓给排水的各阀门位置，阀门是否有滴漏现象。

3.    定期对给排水设备进行维护保养。

4.    认真检查消火栓有无滴漏现象，检查室外设施（消防水泵、接合器、室外污水井、化粪池，及屋顶排水口），有无堵塞现象。

5.    做好入户维修工作。

6.    每周对管辖内水泵进行自动、手动控制检查，看是否能相互切换。

      （二）给排水工巡检流程

      为保障给排水设备设施的正常运行，每位给排水员工必须清楚地知道巡检的工作流程，工作内容，工作方法，发现跑、冒、滴、漏等现象要及时处理，发现设备运行异常时，要及时处理，不能处理时，认真做好纪录及时上报主管或工程部经理处理。

1.楼内设备机房的巡检：

 1） 生活水泵房：

① 生活水泵房的附属设备如下：变频给水泵三台主泵，一台附泵，气压式隔膜罐一座及配套工作的远程压力表一块，安全阀一个，紫外线消毒器两台，排污泵一台，水箱水位计一支。

② 生活水泵房设备的巡检方法：检查水泵的运行状态，运行中有无异常声音，电机温度是否过热（用手触摸电机与不感到烫手为准），机械密封是否有漏水现象；检查压力表表压是否稳定，如不稳定认真判断是否隔膜气压罐泄露，压力表出现故障，正常压力为0.78MPa±0.02MPa，安全阀的泄压压力为0.83MPa；检查紫外线消毒器的运行状态，指示灯有无不亮的，电源插座连接是否牢固，如有灯管坏的，以三根灯管损坏为更换标准；水箱水位计的检查，水位的位置确定包括补水水位和停补水水位，接口是否完好有无泄漏；排污泵的检查方法，将泵的自动运行钮拨到手动运行的位置，按下启动钮，认真听排污泵的运行声，确定无噪音，堵塞现象，关泵时确认排污泵止回阀是否完好，检查完毕将泵的旋钮放到自动位置。

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