住宅物业运行实用手册

3）季度保养

（1）空调水泵

① 电机轴承，连轴器的清洁，加油，换油。

② 检查清洁泵前过滤网。

（2）新风机组

① 检查润滑油的质量，必要时换油。

② 清洁过滤网，破损的要及时更换。

（3）水系统

① 检查水质，必要时换水。

② 清理阀门丝杆，并加油。

③ 检查，调整集水总管压差装置的工作性能。

4）年度保养

（1）空调主机

① 检验各仪表的正确可靠性。

② 全面检查冷冻剂系统，润滑系统，水系统的密封性能。

③ 检查保养各阀及附属阀件。

④ 清洗油过滤器，每2年更换一次冷冻油。

⑤ 检查管道是否腐蚀，测试电路动作的可靠性。

⑥ 模拟试验各安全装置的性能及保养电机。

(2)空调水泵

① 检查所有运动部件的耗损情况，整个系统的密封情况，风管的安好情况。

② 做好风机壳，所有附属件的防锈保养工作。

③ 启动前对所有部件连接螺丝前面固紧，运转48小时后重新检查一次，清洁消音器。

(3)风机盘管

① 前面检查各风机盘管的运转情况。

② 对轴承进行加油或更换。

③ 检查电机设备的绝缘性能，附属阀件。

④ 检查皮带轮的磨损情况。

⑤ 检查管系，盘管是否漏水，漏气，堵塞。

⑥ 清洁风机及散热翅片。

(4)水系统

① 检查保温层，管道，阀门防锈保护层。必要时做大保养。

② 更换老化的密封件及管道。

③ 检查集水总管压差装置的密封及磨损情况，压力表及伸缩节的可靠。

(5)风管

① 检修保温层。

② 调整各分支管的风量。

③ 检查放火阀的完好性。

④ 更换不能用的风管。

      （十一）入室维修操作流程

1.    维修前的准备工作

1）维修人员在接到维修单时，应详细了解维修工作内容，做好维修准备工作。

2）按公司规定统一着装，工作服要整洁干净，检查胸牌是否戴好。

3）检查是否带了小毛巾和脚套及大布单、珍珠棉等防护用品。

4）检查维修工具和常用备件是否带齐全。

5）将手机置于振动档位，制止振铃，以免出现响声影响业主。

6）维修人员在最短内完成准备工作，紧急事故报修必须在接到电话后10分钟内到达。若遇非紧急报修，应按与住户约定时间，准时到达。

2.    入户

1）维修工作人员到达住户门外，正对门镜后退一步，按响门铃，若没人反应，过5秒钟再按一次，若没有门铃，则用右手中指弯曲敲三次，每次一组，两组间隔5秒，力度要适中，切忌用脚或异物敲门。

2）住户听到铃声发问，应回答：“您好，我是××物业的，约好来给您维修×××的”。                                                          

3）住户开门后，维修工应出示《工程部维修工作单》，并将维修项目和内容向住户说明。

4）经住户同意后，脱鞋、换上脚套再随住户进入室内。

3.    维修服务

1）进入工作现场，若发现室内的家具或其它器具妨碍维修工作，特别是维修过程中有可能给装修外观性能等带来一定程度影响的，维修工应向住户说明，并征得住户同意，方可进行挪动，并将维修过程中受影响的所有地面、家具、墙面、设备设施全面做好防护，方可进行工作。

2）维修工根据现场情况，对于当时可以进行维修的项目，应向住户说明大概所需的工时、物料及收费标准等，征得住户同意后，再进入下一步骤。若住户不认可，则应向住户耐心解释，同时通知当日值班经理到场解决。

3）准备工作完成后，将工具、材料拿出，放在工具包或大布单上，避免弄脏地面、墙面等，严禁将工具、材料等放在家具及台面上；维修需要的灰、腻子等应和好后带到住户家中，严禁到住户家中用水；如特殊需要应在得到住户同意后在使用。

4）维修过程中，维修人员若发现工具和材料没有带齐，应向住户解释清楚，再回去取。

5）维修过程中，维修工应尽量快速、有效地进行，若需住户配合，应礼貌地与住户协商。

6）维修结束后，维修工应收好工具，将现场整理干净，并用小毛巾擦净；如需要可通知保洁为住户做维修后的室内保洁。

7）请住户检查维修质量，并示范使用功能，住户验收合格后，请其在《工程部维修工作单》上签字，同时请其现场缴费。

8）维修人员维修完成后，应礼貌地向住户道再见后离开。

9）维修结束回来，应将收取的费用交至财务部。

10）若住户索要发票，由财务部开出，并由维修工送回至住户手中。

4.    其它注意事项

1）在现场不能当时解决的维修项目，维修工应向住户解释清楚，说明原因，并约好下次维修时间。

2）维修工在住户家中维修时，举止要文明得体，不能东瞅西看。

3）在维修过程中，维修人员不得与住户聊天或谈论与工作无关的事，严禁与住户谈论公司内部事务。

4）维修工在与公司联络时，严禁使用住户家中的电话。

      （十二）工程部入室维修流程图及实施细则

1.0   入室报修

1.1   正常工作日由业户服务部报修，非正常工作日由中控室报修；

1.2    清楚报修业户代表姓名、报修内容、时间和房号；

1.3    专业人员无法及时接单维修时，要向报修人员说明原因和预计维修时间；

1.4    在非正常工作日，维修内容涉及无人值班专业或专业无住宿人员时，应由有人值班专业人员接单前往维修或应急处理；            

1.5    接报突发事件立即向专业主管汇报，并迅速赶往事件发生地进行处理。事件处理结束后，再到业户部领取维修工单。

2.0   维修准备

2.1   按照报修内容，备齐维修材料；

2.2   带齐维修工具、梯子、鞋套、布单、抹布；

2.3    依据报修地址和时间，20分钟内到达维修现场；

2.4   维修人员须穿着干净工服、配戴工牌，整洁出发。

3.0   入室准备

3.1   到达维修现场门口，将所带物品轻放在地上，手中拿好鞋套；

3.2   用右手轻敲三下户门，然后站立门边等待业主开门。如20秒钟后无人开门，则轻轻按动一下门铃按钮，站立门边等待业主开门；

3.3   业户开门后，维修人员应说：“您好，我是××物业工程维修，接到您的报修，我（们）来维修服务。”

3.4   待业主同意入室后，将手中的鞋套分别套在要跨入室内脚的鞋上，套好后应落地室内；

3.5   微笑面对业户说：“对不起，请问您报修的部位在哪？”然后将放在地上的物品拿起，跟随业户去维修现场。

4.0   进行维修

4.1   在维修前，视情况用布单做好维修现场周围物品的防护和遮挡；

4.2   经过现场察看预算，先将维修耗用工料费用向业户说明，得到业户同意后再行维修。如业户对收费项目和费用有疑义，请业户与业户服务部或中控室联系解决；

4.3   在维修中，如室内需停水、电、气，应先与业户说明情况和影响范围，待业户同意后，再进行维修工作。如需停运的设备系统（水、电、气、电话、电视）要影响到其他业户时，应先向业户部或中控室说明停运范围和停运时间，待业户服务部或中控室向业户发出提示后，方可停运维修；

4.4   维修力求操作规范、加快速度、降低噪音、保证质量、恢复原状；

4.5   应急维修项目，应严格按照应急预案执行；

4.6   维修过程中，如暂时无法完成维修任务时，要将其原因告诉业户和业户服务部或中控室，同时应按照无法维修流程细则实施；

4.7   如业户要求暂停维修时，要与业户约定再次维修时间，同时通知业户服务部或中控室。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19]  下一页