住宅物业运行实用手册

七） 能耗统计流程

    统计动力站、新风机房、车库照明、电梯动力、公共区域、吸尘机房。楼座电力、配电总量、电锅炉、空调等耗电量。每月抄录一次。

八 ）电机巡检流程

1．内容：

1) 工作人员定时巡查各机房重点电机。

2) 巡视检查电机仪表指示是否完好准确。

2．路线：动力站、水泵房、中水机房、消防泵房、新风机房、污水电机。

 3．时间：每月四次、

九 ）强弱电竖井巡检流程

1． 内容：

1 ) 工作人员定时巡查各楼强弱电竖井。

2 ) 巡视检查竖井电视、电话、可视、强电、网络、手机信号配电箱。

3 ) 检查箱内接线、设备状态、温度。

4 ) 巡视检查竖井照明及环境卫生。

2． 路线：A座、B座、C座、D座、E座、F座

3．时间：每季度一次

十） 有线、卫星电视信号巡检流程

 1．内容：

1 ) 工作人员定时巡查有线卫星电视信号机房。

  2 ) 巡视有线卫星信号频率是否准确。

  3 ) 检查电视频道质量是否清晰、声音是否正常。

  4 ) 定期紧固卫星天线螺丝、校对卫星天线精度。

  5 ) 如遇大风、雷雨天气禁止对卫星天线做保养。

 2． 路线：A座电视机房。

 3． 时间：电视信号每日一次、卫星天线每季度一次。

巡查完毕工作人员应认真填写《巡检表格》

      四、职责范围、服务标准

      （一）物业工程部的主要职责范围

    对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养

    日常运行管理

    对业主、租户开展有偿服务

    对装修工程进行监督管理

    对物业设施提出完善、整改方案

      具体包括以下内容：

1.    在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。

2.    定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。

3.    负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。

4.    负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。

5.    加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。

6.    根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。

7.    制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理与常务副总经理下达的各项技术、经济指标。

8.    根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、楼宇中央控制室等需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班经理带领技术工人组成。

9.    有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。

10.    紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、工程部经理、值班经理并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。

11.    推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。

12.    以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，以提高环保和成本控制的效益。

13.    负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。

14.    收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。

15.    负责组织物业各种设备的备件确定、订货和供应。对备品、备件的储存做出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。

16.    经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及应用维修新技术，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。

17.    检察和指引所有承建商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理公司所定的规章和安全标准施工。

18.    解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。

19.    制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。

20.    外包维修保养

21.    把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外包给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。

可外包维修保养的设备有：

1)    制冷机组

2)    锅炉设备

3)    电梯

4)    空调自控机组

5)    电话交换主机

6)    消防报警系统

7)    保安技防系统

8)    水处理系统

9)    电脑系统

      （二）强电专业职责范围

1.    负责整个电气系统的运行和资料管理。

2.    负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。

3.    负责空调、冷冻设备动力电源供给。

4.    负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。

5.    负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。

6.    负责物业临时供电的安排和计划。

7.    对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。

8.    负责燃气系统的维护。

9.    配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿服务。

10.    详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。

11.    负责物业内电梯的运行管理。

12.    负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。

      （三）弱电专业职责范围

1.    负责物业的门禁，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备，   楼宇自动管理设备，电视设备，综合布线，信号增强等系统的运行管理。

2.    负责所有以上设备的维护保养和运行记录。

3.    详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，做出适当检修，使设备重新投入运行。

4.    配合物业管理部，负责向业主、租户提供有偿服务。

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