住宅物业运行实用手册

5.2.3 其他专业要优先给予安排人员，共同前往配合维修。

6.0   维修清场

      维修完毕后，马上清点维修工具并放入工具箱内，收拾维修剩余材料、警示牌和更换的废旧材料、清理干净现场垃圾后返回。

7.0   报修部门验收

7.1   将维修情况认真填写在《公共区域维修单》上，并于当日（非工作时间为次日）由报修部门负责人对维修结果验收，验收合格后在《公共区域维修单》上签字确认；

7.2   报修部门对本次维修工作有异议时，应按照验收不合格流程细则实施。

8.0   验收不合格

      报修部门对本次维修有异议时，在不违反国家的相关质量和安全验收标准前提下，尽量按照报修部门的要求去维修。

9.0   专业主管确认

9.1   专业主管对《公共区域维修单》中的内容、到达时间、完成时间、消耗材料、维修人员、完成情况及报修部门验收情况进行审核，签字确认。

9.2   上述审核有问题时，在正常工作日当天进行解决或在《公共区域维修单》备注中注明原因。

10.0  结束

10.1  完成的或因维修材料短缺未完成的《公共区域维修单》，于下一正常工作日9：00前必须同时返回业户部；

10.2  未完成的《公共区域维修单》（不包含因维修材料短缺造成未完成的），要向业户部说明原因及预计完成时间。

      （十四）关于新风系统应急方案

      置换式新风系统24小时不间断运行，为业主提供新鲜的空气。鉴于它的重要性，特制定以下应急方案，以便于在遇到突发事件和意外情况中能够及时的、有准备的的应付。使新风系统在最短的时间内恢复正常运行，并将问题的损失和影响减小到最小。

说明：以下无论那种情况出现，如果需要维修时间较长，请先通知客服部门，以便于客服部门可以向提出疑问的业主做出解释或答复。

新风系统的突发问题以及应对方案：

一）自动控制部分

1、    TAC现场控制箱内的电路故障；

案    例：如TAC控制箱内的模块电路出现故障，导致新风机组不能正常运行或者停止运行。

应对方案：先对故障对检查，能够自己维修的马上维修使其恢复正常。如果集成模块或者其他内部不可维修原因造成的故障，可以由中慧安泰厂家来人解决。

注意事项：以上情况不论自己维修还是由厂家维修，如需时间较长，应该先将新风机组转换为手动控制，恢复机组运转。

需要支持：1）、备有中间继电器及保险管等常用消耗备件。

          2）、设备厂家的技术支持和配合。

2、    电控水阀出现故障；

案    例：电控水阀失灵或者老化损坏，导致回水管路流量失去控制，引起机组送风温度不可控制。在冬季甚至容易引起机组表冷器铜管冻裂、跑水等严重事故。

应对方案：发现问题后，应马上开启的旁通管路阀门，并关闭电控水阀两端的阀门，使机组的回水流量控制由旁通管路阀门来完成。然后根据电控水阀的故障情况来进行维修或者更换。

注意事项：冬季尤其要注意迅速处理，避免引起冻裂、跑水事故。

需要支持：仓库中存有备用的电控水阀。（如果供货商能够当天送货或者第二天送货，则无须在仓库中备货）

3、    风阀执行器出现故障；

案    例：每个新风机组都配用数个风阀执行器，根据温度情况来切 运转模式，如果某个风阀出现故障将导致送风或者回风及热回收出现问题。

应对方案：发现问题后，马上调节维修，如果属于风阀执行器损坏，则马上更换。特殊情况下，可以先将风阀脱离到手动状态。

注意事项：发现问题后，要及时处理，某些风阀打不开会导致风机的电动机负荷加大，长时间会导致保护机构动作或损坏。

需要支持：备用的风阀执行器。（无）

4、    终端控制电脑的故障：

案    例：如果终端控制电脑出现问题，将导致无法监控自控系统，无法对系统进行控制和操作。

应对方案：终端电脑安装系统恢复软件和病毒即时监控及防火墙。并随时升级病毒防范程序，避免病毒对电脑系统造成破坏和影响。如果遇见软件故障，可以启用系统恢复软件将电脑恢复至正常状态。如果遇见硬件故障，马上找负责电脑维护的人员解决。

注意事项：电脑出现硬件故障时，除了电脑维护人员的维修，当班人员要加强对新风机组的巡视。

需要支持：安装电脑系统恢复软件（已经安装）、安装病毒即时监控（已经安装）、安装防火墙（已经安装），随时升级杀毒软件的版本（不具备条件）

5、    主配电柜的故障；

案    例：主配电柜出现故障，会导致新风机组或者自控系统无法运行或者无法正常运行。

应对方案：出现故障后，立即检查维修，如果需要更换配件的马上更换。在尽可能短的时间内使新风机组恢复运行。

注意事项：配电柜故障将导致新风机组完全停止，没有可以暂时替代的方法，所以要尽快使配电柜恢复正常。

需要支持：配电柜常用的配件要在仓库中备货。（目前正由电工统计申购）

 

其他传感器、压差开关等附属组件的故障不足以引起大的故障，而且容易

恢复，不在本方案之列。

 二）机械机构的故障

1、    电动机故障：

案    例：电动机出现故障将导致新风机组的送（排）风出现无风或者风小现象。

应对方案：如果电动机出现故障，可以直接更换为备用电动机。原电动机修好后作为备用电机。

注意事项：更换电机后要将将电机的位置调正，注意与皮带的一致性和皮带的张紧度。

需要支持：各种型号的备用电机各一台（已经备齐）。

2、    风机轴承故障；

案    例：风机轴承出现故障，会导致传动电机负荷加大，甚至轴承抱死，出现风机停止运行现象。

应对方案：发现问题后，马上对故障轴承进行更换，并对其他的轴承做细致检查，如果有必要，则安排合理的时间进行更换，避免出现问题才解决。

注意事项：目前使用的轴承属于免维护轴承，平时不需要维护保养，但是在接近轴承使用寿命时，要加强巡视力度，尽可能防范问题出现。

需要支持：各种型号的轴承一套（已经备齐）

3、    风机皮带故障；

案    例：风机皮带出现故障，会导致风小或无风。

应对方案：发现问题后，对皮带进行调整或更换。

注意事项：调整后注意皮带的松紧度。

需要支持：各种型号的皮带2套（已经备齐）

4、    水路故障；

案   例：系统管路出现漏水，会导致系统压力下降。局部地区会失去循环水，达不到降温或升温的目的，并且会照成其他较大的影响。

应对方案：如水路出现漏水故障，应先将漏水点的前后的阀门关闭，配合水工查出故障并在最短的时间内将其修好，并将关闭的阀门开启。现场积水应通知保洁及时清理。

注意事项：冬季关闭阀门后需要注意是否有管道需要采取防冻措施。

需要支持：水路管件以及相关配件工具。

5、    主风道调节阀和消防阀故障：

案    例：主风道风阀失灵或损坏会导致大面积或局部失去新风或回风。

应对方案：发现问题后及时维修，某些问题可找东源公司人员协助解决。

注意事项：如维修时间较长，则由工程部人员将风阀拆开，打到常开状态。先使送（回）风正常运行。

需要支持；库房备有风阀配件。（现无备货）

6、    加湿器故障；

案    例：加湿器发生故障可能导致大面积的加湿中断（冬季），其所负责的区域会引起湿度下降，较为干燥。

应对方案：首先判断故障原因是由自控系统还是加湿器本身引起的，再根据情况立即维修。

注意事项：如果不能马上修好（例如等待厂家送配件），则可以将加湿器拆下，将自来水的管路直接接到内部喷雾头的管路上，用自来水的压力进行喷雾加湿，虽然效果较差，但是可以缓解室内的干燥情况。

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