住宅物业运行实用手册

1)    减速箱保养

2)    制动器保养

3)    交流电动机日常维护

4)    电动机滑动轴承过热，“抱轴”现象处理及其轴承保养

5)    曳引钢丝绳的保养

6)    限速器的保养

7)    自动开门机检查保养

8)    控制柜、信号柜的检查保养

9)    曳引轮、导向轮、轿顶轮的检查保养

10)    缓冲器的保养

11)    安全钳的保养

12)    对导轨、导靴的保养

13)    对重装置的保养

14)    强迫减速终端限位与极限开关保养

15)    三相桥式整流器的保养与成型

16)    直流发动机与发电机的检查保养

17)    电动机滚动轴承的清洗

18)    电动机轴承的检查保养与拆装

19)    直流电动机电刷火花鉴别

20)    电刷下火花过大的原因与消除方法

21)    换向器与电刷的维修保养

22)    用感应法确立电刷中性线位置

23)    用降压法测试片间电阻的电仪和测试方法

24)    电机线圈受潮后的干燥方法

25)    直流电机的出线标志

26)    直流电动机转速不正常原因及解决方法

27)    直流电动机的拆卸与装配

28)    直流发电机不能建立电压的原因和处理方法

29)    发电机输出电压过高、过低的原因和处理方法

30)    电枢冒烟的原因

2、    维修保养中机件分解与更换操作方法

1)    吊轿厢操作

2)    交流曳引电动机的拆卸

3)    交流曳引电动机的窜轴处理

4)    曳引轮铅垂度的调整

5)    曳引机减速箱漏油的处理

6)    电磁制动器的调整

7)    刚性夹持性限速器分解加油

8)    电机轴与蜗杆同心度的校正

9)    安全钳的检修

10)    曳引机的重车与更换

      （十七）、管理处电梯值班检查制度

1.    电梯的值班巡视检查由电梯值班员进行。

2.    电梯值班员要经市劳动局技能培训后，持证上岗。

3.    电梯值班员要每天对所辖区电梯进行巡视检查，巡视内容包括：

1)    电梯运行过程与正常状态有无差别；

2)    电梯的配套设施是否齐全完好；

3)    电梯机房减速箱是否正常

4)    电梯钢丝绳外观是否有断股现象；

5)    电梯制动器是否可靠制动、禁锢件是否松动；

6)    电梯维修保养是否留有缺陷；

7)    电梯机电运转是否正常；

8)    各呼梯、指示装置、对讲系统是否正常；

9)    减速箱油位、温度是否正常；

10)    异常声音、气味和底坑浸水现象等。

4.    电梯的巡视检查后要认真填写《电梯值班巡视记录表》包括以下内容：

1)    电梯维修保养人员的主要工作内容简述；

2)    电梯维保人员的人数名单；

3)    电梯维保更换的主要零部件；

4)    故障处跟踪记录；

5)    困人解救的情况；

6)    交待下一班的主要任务；

7)    电梯卫生情况等。

电梯值班人员困人解救后，要填写《困人统计表》。

      （十八）、电梯机房管理制度

1.    每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物。

2.    保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40摄氏度。

3.    机房内照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4.    毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5.    房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

6.    《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置。

7.    规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

8.    每天巡查机房，发现达不到规定要求的及时处理。

      （十九）、电梯困人救援规程

      凡遇故障，管理人员应保持镇静，告诫乘客不必惊慌，并说明轿厢可能随时移动，切勿企图跳出轿厢，并作好承受因轿厢急停而产生冲击的思想准备，然后通知电梯维修工，和项目部管理人员，维修工需在最短时间内赶到现场。

1、轿厢停于接近于电梯口的位置：

1)    确定轿厢所在位置；

2)    关闭机房电源开关；

3)    用专用外门钥匙开启外门；

4)    用人力开启轿厢门；

5)    协助乘客离开轿厢；

6)    重将外门关好。

2、轿厢停于远离电梯口的位置时：

1)    进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；

2)    拆除电梯之轴端盖，安上旋柄座及旋柄；

3)    救援人员用力把挂住旋柄，另一救援人员手持动释放杆，轻轻撬动,注意  观查平层标志,使轿厢逐步移动至最接近的电梯门口；

4)    确认刹车无误,放开盘车手轮；

5)    然后按照上述“1”中所列步骤救出乘客。

      （二十）给水系统管理与维修制度

      建筑物给水方式有多种，一般平房和多层楼房均由城市供水管网供水；高层建筑则需进行二次供水，因为城市管网的水压无法满足高层供水需要，多采用加压水泵和高位水箱向高层供水。

1. 管理范围的界定。物业管理公司对给水系统的管理范围，各地市政部门都有规定。一般居住小区内供水设备的管理职责如下：高层楼房以楼内供水泵房总计费表为界，多层楼房以楼外自来水表井为界。界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责维护，管理；界限以内（含水表井）至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护管理。供水管线及管线上设置的地下消防井，消火栓等消防措施，由供水部门负责维护，管理，公安消防部门负责监督检查；高低消防供水系统，包括泵房，管道，室内消防栓等，由物业管理公司负责维护管理，并接受公安消防部门的监督检查。

2. 给水系统的管理，应做到：

1)    防止二次供水的污染，对水池水箱定期消毒，保持清洁卫生。

2)    对供水管道，节门，水表，水泵，水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。

3)    发生跑水，断水故障，应急时抢修。

4)    消防水泵要定期试泵，至少每年进行一次；保持电气系统正常工作，水泵正常上水，管道节门水龙带配套完整，检查报告应送交当地消防部门备案。

3.  给水管道的养护。

1)    给水管到的检查。维修养护人员应十分熟悉给水系统，经常检查给水管道及阀门（包括地上，地下，屋顶等）的使用情况，经常注意地下有无漏水，渗水，积水等异常情况，如现有漏水现象，应及时进行维修。

2)    保温防冻工作。再每年冬季来临之前，维修人员应注意做好水表箱，阀门井，消防栓，栓井以及室内外的管道，阀门，消防栓等的防冻保温工作。应根据当地气温情况，分别采取不同的保温材料，以放冻坏。

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