住宅物业运行实用手册

3)    对冻裂事故的处理。对已发生冰冻的上水管道，宜采用浇温水逐步升温或包保温材料的方法，让其自然化冻。对已冻裂的水管，可根据具体情况，采取电焊或换管的方法处理。马铁铸成的水嘴和阀门若被冻裂，则应予以更新。

4.  给水管道的维修。

   漏水是给水管道及配件常见的主要毛病，明装管道沿管线检查，即可发现渗漏部分；对于埋地管道，首先进行观察，对地面长期潮湿，积水和冒水的管段进行听漏，同时参考原设计图纸和现有闸门箱位，准确的确定渗漏位置，进行开挖修理。

    渗漏管道的维修，常有以下两种方法：

1)    哈夫夹堵漏法。用铅楔或木楔打入洞眼内，然后垫以2~3毫米厚的橡皮布，然后用尺寸合适的哈夫夹加固。

2)    换管法。对于锈蚀严重的管段，则需要更换。地下水管的更换有时需要锯断管子的一头或两头，再截取长度合适的新水管，用活结头予以重新连接。

      （二十一）给水系统日常管理制度

1.    给排水人员必须了解.熟悉楼宇内的供水系统，如：水管，水池，水箱，水泵，开关房门及分阀门的位置。

2.    应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无油污损坏或滴油，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池，使水箱每年清洗消毒一次，保持清洁卫生。

3.    发现水管爆裂时，必须关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭，并即时发出通告，立即安排紧急维修。

4.    注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。

5.    救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途/

6.    经常检查沟渠及水井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水侵。

7.    楼宇外墙的下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。

8.    楼宇低层沟渠有臭味溢出时，应立即检查与维修。

9.    安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。

10.   楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。

11.   接到自来水公司发出的停水通知时，应立即向用户发出通知，使用户有所准备。

12.   化粪池每年进行四次检修，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。

      （二十二）水箱间机房管理制度

1.    每天二次检查水箱消毒器，保持机房内卫生清洁。

2.    值班人员应持有卫生防疫站颁发的健康合格证，方可进行水箱管理工作。

3.    水箱每年进行一次由卫生防疫站指定单位进行清洗消毒处理。

4.    生活水箱盖应加锁，未经部门经理许可，禁止打开。

5.    紫外线消毒器灯管应在寿命期间使用，如过期或损坏，应及时更换。

6.    水箱间禁止堆放物品。

7.    水箱出气孔应用铁网封堵，防止小动物进入，避免污染水源。

8.    生活水箱机房重地，无关人员禁止入内。

      （二十三）动力站交接班制度

      交接班制度是维护空调系统正常的基本保证，全体人员必须严格按本制度认真执行，物业公司将按本制度考核值班人员执行情况。

1、    接班人员

1)    接班人员提前10分钟作好班前各项准备工作，劳保着装到岗进行交接工作。

2)    严禁接班前饮酒，如交班人发现接班人喝酒或神志不清，有权拒绝其交接工作，将对其严厉惩处。

3)    接班人员应及时检查主要空调设备运行情况。如：冷水机组、冷却塔、空调机组、通风机等。

4)    按要求详细认真询问上一班运行情况及负荷情况。

5)    检查室内外卫生是否合格。

6)    检查公用工具是否齐全。

7)    经全面检查后严格按运行记录要求的内容逐项将检查结果清楚地填写在交接班记录上，签上接班人姓名和接班时间。

8)    凡接班后发生的问题均由接班人负责。

2、    交班人员

交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交钥匙、交场所卫生、交设备运行动态。

1)    交班前做好班前各项交班准备工作，交班未结束不能换下工作服。

2)    要认真详细介绍本班系统运行状况及运行中发现的问题或设备的缺损情况。

3)    当班发生的问题要及时处理，未处理完要讲清情况并填写在记录上。按要求可以处理而未处理的不能下班。

4)    交班时发生的一切故障由双方共同处理，处理完后交班人方可离开工作岗位。

5)    在交班中遇到的紧急情况处理不了，应及时向工程部汇报。在休息日和正常班时间以外，应及时向有关部门汇报，事后应向工程部汇报。在处理故障过程中，未经领导同意不能下班。

6)    接班人员未到，交班人员不能擅离岗位，如离岗后发生的一切问题由交班人负责。

7)    交班前应搞好卫生，卫生不合格不得下岗，搞好为止。

8)    各班交接记录妥善保存，不得毁坏丢失，保持整洁。

      （二十四）动力站应急方案    

      应急方案系指机组运转中突然发生的重大事故，值班员必须以最快的速度采取措施，在确保人身安全的前提下，控制事态发展，减小损失，并及时通知主管领导。

1.    火灾：

关断电源，停止所有电动设备运行，并采取必要的消防措施。

2.    水灾：

关断电源，关闭跑水管路的控制阀门，用防水材料保护好机组触摸屏、控制柜、电动机等不被水侵。

3.    断电：

应立刻与配电室联系，如短时间停电，送电后尽快启动冷却/冷冻水循环泵。

4.    系统压力骤降：

冷冻/冷却水系统压力突然下降，立刻通知主管领导，同时停运机组和循环泵，检查各楼层设备、管路，排除故障后进行系统补水排气。

5.    循环泵故障：

应手动停机进行检修并倒换其它机组运行。

6.    冷却塔故障：

机组冷却回水>35℃时，且无备用冷塔可使用，应减小制冷机载荷，如温度继续上升，应手动强制补水和排污。

      （二十五）空调系统工作制度

1.    空调工对当班空调系统运行负有全部责任。领班必须组织好空调工按照巡回检查制度，定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化及时进行调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。

2.    严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。

3.    监守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅离岗位，值班时间不做与本岗位无关的事。

4.    负责空调设备的日常保养和一般故障的检修。

5.    值班员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告，并及时处理，且在工作日记上做好详细记录。

6.    值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其责任。

7.    认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，处理迅速及时。

      （二十六）空调机房管理制度

1.    除公司管理处领导和空调机操作人员外，其它人员不得进入（包括：机房、冷冻泵房、风机房等），机房日常加锁。

2.    机房除适当放置工具和制冷物品外，严禁存放易燃易爆等危险品。

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