住宅物业运行实用手册

需要支持：条件许可的话，鉴于加湿器的价格不是很高，可以在仓库中备用一台。

  三）其他外来因素引起的突发事件

1、    火灾

案    例：建筑物发生火灾。

应对方案：按照惯例，立即停止负责该区域的新风机组。所有人员按照惯例各司其责，配合协助火灾应急方案。

    注意事项：火灾情况比较严重，而且不同情况处理方法也不一样。一定要灵活处理，不确定的事宜可以询问征求相应的主管领导。

     需要支持：全套的火灾应急方案，消防演练应该定期进行。

2、    供电局停电。

案    例：因为某些原因，供电局对本地区进行停电操作。引起全部设备停止运行。

应对方案：因为供电局大面积停电，一般时间都不是很长（一般不超过12小时），所以大多数人都可以接受这个现象。而且这不是我们能力所及的。按照惯例，由CRM部门提前发出通告，提醒业主注意事项。

注意事项：客服部门提前发出通告，以便业主能了解情况。

需要支持：无。

3、    如遇地震、龙卷风等其他严重的非人力可抗拒因素。原则上放弃应急措施，听从负责人员的安排，做更重要的工作。

      （十五）停送电流程

1.    配电室值班人员接到供电局调度室停电通知后，马上通知工程部主管或经理。

2.    主管或经理接到值班员停电通知后，立即通知客服部打印停电通知，同时工程部主管要将停电的内容通知动力站、会所、保洁部、保安部、物业管理处及工程部及其它人员（包括电梯维修工、水工）提前做好相应的工作准备。

3.    停电的当天，电工主管及下属要将停电的各项准备工作提前做好。停电前30分钟值班员或主管要通知保安部提前将车库管理室的电脑关闭。将出入口处的道闸打为手动，防止影响到业主的车辆出入。并要求保安监控密切监视车库、园区及电梯运行的一切情况，动力站提前做好停机准备，以防损坏机器，物业管理处所有电脑提前关闭。消防中控要密切注意消防的各种设备（包括煤气探头、楼层显示器及其备电等），电梯维修工提前做好无人停电梯准备，防止发生意外。

4.    在停电、送电倒闸前操作人员必须在模拟板上先做模拟操作，无误后必须填写倒闸操作票，以防止误操作（错拉、错合、带负荷拉隔离开关及带地线合闸等）。操作票的内容包括操作任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人及操作时间和完成时间。操作票要按顺序填写，不能涂改，禁止铅笔填写。

5.    在操作时操作人必须带绝缘手套、穿绝缘靴等做好安全    防护措施。

6.    具体操作规范如下：例如“１路停电，２路带全站负荷”，停电顺序按照操作票依次拉掉低压电容器、拉低压各路负荷、拉１路总低压负荷开关、然后依次往高压拉闸，送电时由高压往低压依次送电。

7.    无论是停电还是送电都要按操作票所写的操作，由监护人手持操作票，按票口颂每项操作，操作人应按项复颂无误后才可实际操作，口颂一项，复颂一项，完成一项。每完成一项后，在每项上画“√”再进行下一项，如监护人发现操作人有不规范动作应马上给予纠正。全部完毕后，要检查一切设备的动行情况正常无误后，操作员、监护人签字确认。并且操作票保存不宜少于三个月。

8.    运行维修人员接到配电室操作完毕通知后，要巡视检察各重要机房，具体巡视检察内容如下：

1)    强电巡视检察内容：各楼小配电室、电梯机房、ＡＦ两座楼的生活水泵房（包括消防设备）、动力站、吸尘机房、新风机房、车库照明、中水机房、园区照明（包括储藏间照明）、通风及排烟机房等。

2)    弱电巡视检察内容：车库出入口道闸及车库管理室电脑、门禁可视对讲系统、监控室（包括消防监控）、有线及卫星电视机房、电视机房、通讯机房、网络机房等。

9.    在巡视检察时如发现有异常情况，能现场解决的要现场解决，解决不了的要及时上报工程部主管或经理，并要做好记录。如果巡视检察一切正常上报主管领导。主管领导同意后，停送电工作正式结束。

      （十六）强弱电系统巡检流程

      强弱电员工不单全面负责设备运行、维修与保养等工作，也要配合客户服务部为业主提供优质完善的维修服务，强弱电人员必须遵守以下巡检流程认真定时巡检。

一） 车库照明巡检

   1 内容：工作人员定时巡查车库出入口及车库照明分区的灯光完好率和定时节能准确率达到100%。

   2 路线：工作人员由车库入口到车库A区、B区、C区、D区、E区、车库出口。

3 时间：每周两次、星期二、星期五

        车库开关灯时间：6:00—8:30 11:30--13:30 17:30—21:30

        车库入口开关灯时间：17:30—21:30   6:00—7:30

        车库出口开关灯时间： 6:00—8:30    17:30—21:00

二） 机房设备巡检

1．内容:

工作人员定时巡查机房转动设备是否灵活有没有拖卡现象，设备是否有异声、异味，各种仪表指示是否完好，环境卫生及照明是否完好等情况。每次检查结果要认真记录，检查中发现的问题能自己解决的，尽量自己解决，不能解决的，及时上报主管。

2．路线：A座水泵间、F座水泵间、动力站、中水站、新风机房 

3．时间：每周两次：星期一、星期四

    8;30---10:00

三 ）公共区域照明巡检

1. 内容：工作人员定时巡查楼区照明及开关

2. 路线：A座、B座、C座、D座、E座、F座、

3. 时间：每周两次、星期四、星期六

9:00－11:00  13:30—15:00

四） 园林公共照明巡检

1 .内容：工作人员定时巡查园林草坪地灯、高灯、广告灯的情况，灯光完好率100%，定时开关动作准确。

2. 路线：A座、B座、C座、D座、E座、F座、

3 .时间：每周两次、星期三、星期日

   巡检时间：18:00－18:30 检修时间：9:00－11:00

草坪开关灯时间：冬季17:30—22:30 

                                     夏季18:30—23:00

高灯开关灯时间：冬季17:30—23:00 

                                      夏季18:30—23:30

广告灯开关时间：冬季17:30—23:00 

                                      夏季18:30—23:30

注：根据季节随时调整开、关灯时间。

五） 电梯巡检

1．内容：工作人员定时巡查电梯轿箱照明、运行有无异响、有无划痕、轿箱卫生是否良好；电梯机房内照明、盘车工具、紧急呼叫、电机运行、井道照明是否良好，并做好巡查记录。

2．路线：A座、B座、C座、D座、E座、F座

3．时间：每日两次、9:00－10:00  13:00—14:00

4．维修时间：24：00－2：00 

六） 配电小室巡检

1.内容：

1) 工作人员定时巡查各配电小室线路紧固情况；

2) 巡视检查设备各种仪表指示是否完好；

3) 巡视检查环境卫生及照明等情况；

4) 每次检查结果要认真记录，检查中发现的问题立即解决。

2. 路线：A座、B座、C座、D座、E座、F座

3. 时间：每周一次、星期三、

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